آموزش سرمایه گذاری با پول دیگران, آزادی مالی, آموزش سرمایه گذاری, آموزش عمده فروشی املاک, املاک, املاک و مستغلات, املاک و مستغلات لوکس, امور مالی شخصی, بازاریابی املاک, برنامه ریزی مالی, برنامه مالی, برنامه مالی شخصی, راهنمای امور مالی شخصی, سرمایه گذاری, سرمایه گذاری با پول دیگران, سرمایه گذاری برای جریان نقدی, سرمایه گذاری در املاک, سرمایه گذاری در املاک با پول دیگران, سرمایه گذاری در املاک لوکس, سرمایه گذاری در املاک و مستغلات, کلاس های سرمایه گذاری, مربی شخصی امور مالی, ورود به تجارت املاک و مستغلات لوکس

شش نوع پول افراد دیگر برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

زمان مطالعه :۳ دقیقه I نویسنده: محمد شمس

چگونه پول افراد دیگر در املاک و مستغلات برای شما کار میکند

دو راه برای ثروتمند شدن وجود دارد، اما پول افراد دیگر بالاترین پاداش را درو می کند
 
شش نوع پول افراد دیگر وجود دارد که می توانید برای سرمایه گذاری موفق در املاک و مستغلات از آنها استفاده کنید
 
موفقیت با پول افراد دیگر برای املاک و مستغلات نیاز به آموزش مالی قوی دارد

من در پست وبلاگ، “افسانه های پول و چگونه واقعاً در املاک و مستغلات ثروتمند شویم (در ۳ مرحله ساده)” در مورد اهمیت درک بدهی خوب و نحوه اجرای آن برای شما صحبت می کند. در جعبه ابزارثروت ، ما این را  استفاده از پول افراد دیگر می نامیم

به طور خلاصه دو راه برای ثروتمند شدن وجود دارد. یک راه این است که از پول خود استفاده کنید. راه دیگر استفاده از پول افراد دیگر است. یکی (با استفاده از پول خودتان) بازدهی اندک تا متوسطی را فراهم می کند، زمان زیادی طول می کشد تا بدست بیاید، و نیاز به هوش مالی دارد. دیگری پول افراد دیگر بازدهی بزرگ تا بی نهایت را فراهم می کند، با سرعت باورنکردنی پول ایجاد می کند و به هوش مالی بالایی نیاز دارد

شما ترجیح می دهید از کدام یک استفاده کنید؟

بدهی خوب و پول افراد دیگر؟
پول دیگران یک مفهوم اساسی از مربی من و نشانه هوش مالی بالا است. با استفاده از بدهی خوب و پول افراد دیگر، می توانید بازده سرمایه گذاری (بازده بروی سرمایه گذاری) خود را به طور چشمگیری افزایش دهید – و حتی می توانید بازدهی بی نهایت داشته باشید

بدهی خوب نوعی پول افراد دیگر است. به عنوان یادآوری، بدهی خوب هر بدهی است که پول را در جیب شما بگذارد. در مقابل، بدهی بد پول را از بین می برد. بنابراین، وام خودرو، برای مثال، بدهی بد است. شما هر ماه هزینه آن را می پردازید در حالی که خودرو هیچ درآمدی ندارد و در واقع در دقیقه ای که آن را از آن خارج می کنید مستهلک می شود. از سوی دیگر، بدهی خوب، وامی برای سرمایه‌گذاری دریک ملک  است که در آن درآمد اجاره هزینه‌های ملک، از جمله خدمات بدهی را می‌پردازد، در حالی که درآمد ماهانه را نیز تأمین می‌کند

جنبه منفی بدهی خوب این است که شما معمولاً فقط می توانید درصد معینی از قیمت خرید یک دارایی را قرض بگیرید. مطابق با مثال املاک ما، این به طور کلی حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت خرید آن است
 
برای تفکیک این موضوع، اجازه دهید از مثالی از یک ملک ۱۰۰۰۰۰ دلاری برای سادگی استفاده کنیم. در یک معامله سنتی با یک بانک، شما فقط می توانید حدود ۷۰ تا ۸۰ هزار دلار برای ملک وام بگیرید. بقیه پول باید از حقوق صاحبان سهام از منبع دیگری تشکیل شود
 

پول افراد دیگر برای بازدهی بالاتر
به همین دلیل، وقتی سرمایه‌گذاری شایسته‌ای پیدا می‌کنید، دو انتخاب دارید: از پول خود استفاده کنید یا از پول دیگران برای سرمایه مورد نیاز بالاتر و فراتر از وام استفاده کنید. به شرطی که معامله را به خوبی تنظیم کنید، هرچه بیشتر بتوانید از پول دیگران استفاده کنید، بازدهی شما بیشتر خواهد بود

در مورد مثال املاک و مستغلات ما، اجازه دهید چند سناریو را اجرا کنیم.

سناریو اول
قیمت خرید ۱۰۰۰۰۰ دلار

وام ۸۰۰۰۰ دلاری با بهره ۵ درصد

بیسته هزار دلار از پول خودتان برای حقوق صاحبان سهام

با استفاده از یک ماشین حساب ساده وام مسکن، هزینه سالانه شما برای این وام حدود ۸۵۰۰ دلار خواهد بود

با فرض اینکه درآمدی از این ملک معادل ۱۱۰۰۰ دلار در سال دارید، پس از پرداخت هزینه ها، کل درآمد خالص شما ۲۵۰۰ دلار (۱۱۰۰۰ تا ۸۵۰۰ دلار) خواهد بود

بازگشت سرمایه شما برای این کار ۲۵۰۰ دلار / ۲۰۰۰۰ دلار = ۱۲.۵٪ خواهد بود

سناریو دوم
قیمت خرید ۱۰۰۰۰۰ دلار

وام ۸۰۰۰۰ دلاری با بهره ۵ درصد

  پول افراد دیگر ۲۰۰۰۰ دلار با بهره ۷ درصد

شما به عنوان یابنده معامله ۵۰ درصد از درآمد خالص عملیاتی را دریافت می کنید

در این مورد، هزینه‌های وام سالانه شما همچنان ۸۵۰۰ دلار خواهد بود، اما برای پول دیگران که برای سهام وام گرفته‌اید بر اساس فرض ۷ درصد، هزینه اضافی حدود ۱۵۰۰ دلار نیز خواهید داشت. بنابراین، کل هزینه های وام و پول افراد دیگر ۱۰۰۰۰ دلار خواهد بود

مجدداً، با فرض اینکه درآمدی از ملک معادل ۱۱۰۰۰ دلار در سال دارید، پس از پرداخت هزینه ها، کل درآمد خالص شما ۱۰۰۰ دلار (۱۱۰۰۰ – ۱۰۰۰۰ دلار) خواهد بود

کارمزد شما برای قراردادن یکجا ۵۰ درصد درآمد خالص بروی سرمایه گذاری، در این مورد ۵۰۰ دلار (۵۰ درصد در ۱۰۰۰ دلار) خواهد بود

بازگشت سرمایه شما برای این کار بی نهایت خواهد بود زیرا بدون هیچ پولی در معامله ۵۰۰ دلار بدست می آورید

اینها، البته، برای مثال فقط اعداد کمی هستند. در دنیای واقعی سرمایه‌گذاری، می‌توانید این کار را در مقیاس انجام دهید و بازدهی کلان و همچنین، مانند این مثال، بازدهی بی‌نهایت داشته باشید. اما نیاز به هوش مالی بالایی دارد

کسب پول افراد دیگر ممکن است ترسناک به نظر برسد
هنگام بحث درباره ایده پول افراد دیگر، اکثر مردم با آن موافق هستند – و حتی در مورد احتمالات هیجان زده هستند. اما سپس آنها از نحوه دقیق یافتن و استفاده از پول افراد دیگر وحشت می کنند
 
این برای مردم عادی است. وقتی ایده‌های جدید یاد می‌گیریم، ذهن ما تمام تلاش خود را می‌کند تا دلایلی برای اشتباه بودن یا عدم کارکرد ایده بیاورد. ذهن ما چیزهایی از این قبیل به ما می گوید
 
“هیچ کس هرگز به شما پول نمی دهد”
 
شما نمی توانید سرمایه گذاری های کافی برای جذب پول افراد دیگر پیدا کنید
 
استفاده از پول افراد دیگر ریسک زیادی را به همراه دارد. بهتر است فقط پول را در حساب بازنشستگی خود قرار دهید
 
در واقعیت، سخت‌ترین بخش پول افراد دیگر این است که بدانید چگونه می‌توانید سرمایه‌گذاری مناسب در املاک و مستغلات را برای جذب پول پیدا کنید، اما حتی اگر برای یادگیری نحوه انجام آن وقت بگذارید، این کار دشوار نیست
 
به عنوان مثال، مشاور املاک من، استفاده از پول افراد دیگر را کامل کرده است. شرکت او، ، ساختمان های آپارتمانی را خریداری می کند. و در حالی که او تمام کارهای سخت را برای یافتن معاملات، انجام بررسی های لازم، مذاکره با مالکان و وام دهندگان، و مدیریت املاک انجام می دهد، مردم در مقابل، به امید سرمایه گذاری پول خود با او صف می کشند. امروزه او معاملات بزرگی انجام می دهد که به نوع خاصی از سرمایه گذار نیاز دارد. فقط هر کسی نمی تواند با او سرمایه گذاری کند. اما او با معاملات کوچک شروع کرد، درست مثل شما
 
در اینجا چند پست وجود دارد که به شما در شروع کار کمک می کند
 
 
 
هنگامی که دارایی مناسب را داشته باشید، ایمن سازی پول افراد دیگر بسیار آسان می شود – اگر بدانید کجا باید جستجو کنید. و هنگامی که شروع به ساختن سبد املاک و مستغلات خود می کنید و سابقه موفقیت را دارید، این کار حتی آسان تر می شود
 
در زیر شش منبع قوی از پول افراد دیگر وجود دارد که می توانید برای خود و سرمایه گذاری های خود در املاک و مستغلات استفاده کنید
 
پول افراد دیگر برای املاک و مستغلات شماره ۱: بانک ها
این یکی باید واضح باشد. اگر صاحب خانه هستید، می دانید که رفتن به بانک برای درخواست وام مسکن چگونه است. بیشتر مردم اینگونه به آن فکر نمی کنند، اما وام مسکن نوعی پول افراد دیگر است. به طور کلی، با یک خانه ، یک بانک تا ۸۰٪ از ارزش خانه را پوشش می دهد. شما به‌عنوان خریدار، ۲۰ درصد دیگر را بدست خواهید آورد

با این حال، همیشه اینطور نیست. برای خریداران خانه اول، وام اف اچ آ می تواند تا ۹۷٪ از قیمت خرید را پوشش دهد و خریدار فقط باید ۳٪ دیگر را کمک کند. البته در این مورد شرایطی وجود دارد، از جمله اینکه باید چند سال در خانه زندگی کنید تا بتوانید آن را اجاره دهید

وقتی صحبت از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می شود، وقتی یک ملک به اندازه مشخصی می رسد، دیگر به عنوان یک ملک مسکونی در نظر گرفته نمی شود، بلکه به عنوان یک ملک تجاری در نظر گرفته می شود. این بدان معناست که هر بانکی که به دنبال وام است، معیارهای وام را بر اساس درآمد عملیاتی ملک قرار میدهد، نه بر اساس «ارزش بازار» مانند آنچه برای یک خانه انجام می‌دهند

اغلب، اگر بتوانید وام را نه تنها برای پوشش بخشی از قیمت خرید، بلکه برای اجرای طرح تجاری برای افزایش ارزش ملک مطرح کنید، می توانید مقدار زیادی از هزینه های سرمایه گذاری خود را با پول بانک تامین کنید

بانک‌ها محافظه‌کار هستند، بنابراین اگر می‌خواهید در معامله‌ای پول کمی داشته باشید، بانک ممکن است بهترین گزینه شما نباشد. اما می تواند مکان خوبی برای شروع باشد

پول افراد دیگر برای املاک و مستغلات شماره ۲: وام دهندگان خصوصی
در حالی که بانک ها عموماً مؤسسات دولتی هستند که الزامات نظارتی بالایی دارند، می توانید با وام دهندگان خصوصی و شرکت های سهامی که مایل به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هستند کار کنید. اینها می توانند صندوق های آنجل، گروه های سرمایه گذاری و غیره باشند

تعجب خواهید کرد که چگونه بسیاری از مؤسسات تنها با هدف یافتن سرمایه گذاری های خوب برای ریختن پول در آنجا هستند. شما می توانید این وام دهندگان را با پرسیدن از سرمایه گذاران دیگری که می شناسید یا با انجام برخی جستجوها در اینترنت آنها را پیدا میکنید، جایی که می توانید مواردی مانند انجمن های وام دهندگان خصوصی را پیدا کنید. این وام ها با نرخ بهره بالاتر می توانند کمی گران تر باشند، بنابراین گزینه های خود را بسنجید

پول افراد دیگر برای املاک و مستغلات شماره ۳: تامین از فروشنده
تامین از فروشنده جایی است که فروشنده ملک به عنوان وام دهنده عمل می کند. دلایل مختلفی وجود دارد که فروشنده ممکن است این کار را انجام دهد. شاید آنها از کار مورد نیاز برای بهره برداری از یک ملک خسته شده اند، یا شاید آنها به جای اتکا به بالا و پایین شدن درآمد اجاره، به دنبال بازدهی ثابت با جمع آوری سود تعیین شده روی پول خود هستند

از آنجایی که تامین از فروشنده یک معامله خصوصی است، گزینه های زیادی وجود دارد و فقط به مهارت های مذاکره شما بستگی دارد. فروشنده می تواند تمام یا بخشی از ملک را تامین مالی کند. نرخ می تواند در بازار باشد یا بسته به ریسک می تواند بالاتر از بازار باشد. فروشنده می تواند در ازای نرخ کمتر در بخشی از سود شرکت کند و شما کار و مدیریت را برای اجرای طرح تجاری انجام دهید. گزینه ها تقریباً نامحدود هستند

شما هرگز نمی دانید که آیا فروشنده ای مایل به تامین مالی است یا خیر، اما مانند همه چیز، پرسیدن آن هرگز ضرری ندارد

پول افراد دیگر برای املاک و مستغلات شماره ۴: سرمایه گذاران
اگر ملک خوبی برای سرمایه‌گذاری دارید، به راحتی می‌توانید سرمایه‌گذاران خصوصی را که می‌خواهند پول سهام را برای ملک فراهم کنند، ردیف کنید. اغلب به این صورت است که می توانید پول را برای درصدی از قیمت خریدی که بانک از شما می خواهد پرداخت کنید، جمع آوری کنید
 
بنابراین، برای مثال، اگر شما یک چهار طبقه می‌خرید و بانک از شما می‌خواهد که ۲۵ درصد را پرداخت کنید، از وام‌دهندگان خصوصی برای جمع‌آوری بیشتر یا تمام پول سهام مورد نیاز برای این ۲۵ درصد استفاده می‌کنید
 
این به این معنی است که شما باید یک دفترچه سرمایه گذاری قوی تهیه کنید که پتانسیل بازدهی را برای سرمایه گذاران نشان دهد. در حالت ایده آل، شما این کار را برای بانک نیز انجام می دادید، بنابراین باید برای خرید آماده باشد
 
من و مشاور املاکم اینگونه معاملات  را انجام می‌دهیم و مجموعه خود را از یک آپارتمان به هزاران واحد در چندین کشور افزایش داده ایم
 
پول افراد دیگر برای املاک و مستغلات شماره ۵: اعتبارات مالیاتی دولت
اگر علاقه مند به سرمایه گذاری در املاکی هستید که دولت یارانه می دهد، مانند مسکن ارزان قیمت، می توانید از تعداد زیادی اعتبار مالیاتی برای کمک به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود استفاده کنید. در اینجا دو مورد توسط پاکت سنس توضیح داده شده است
 

اعتبار نوسازی
سرمایه‌گذارانی که املاک مربوط به نوسازی را انتخاب می‌کنند، ممکن است از اعتبار مالیاتی احیا تخفیف بگیرند. این یکی برای تشویق توسعه دهندگان به بازسازی، مرمت و بازسازی ساختمان های قدیمی طراحی شده است. این در مورد سازه هایی اعمال می شود که ابتدا قبل از سال ۱۹۳۶ به بهره برداری رسیده اند و ۱۰ درصد اعتبار ارائه می دهند. اگر یک ساختمان در سال مالیاتی مورد نظر به عنوان تاریخی طبقه بندی شود، ممکن است واجد شرایط ۲۰ درصد اعتبار مالیاتی باشد.

وام معاف از مالیات فردی مک
دولت به منظور تشویق برخی رفتارها، معافیت های مالیاتی ارائه می دهد. اوراق قرضه شهرداری می تواند از مالیات بر سود بدست آمده معاف باشد، همانطور که برخی از وام های صادر شده توسط دولت فدرال نیز ممکن است. دولت اجازه می دهد تا وام های خاصی از طریق فردی مک معاف شوند

دولت یک برنامه وام معاف از مالیات فردی مک را آغاز کرد که برای کمک به صاحبان املاک چند خانواده ای طراحی شده بود. این برنامه به طور خاص برای کسانی که اقدام به خرید، تامین مالی مجدد یا نوسازی یک ملک مقرون به صرفه می کنند، اعمال می شود. تأمین مالی با ۴ درصد اعتبارات مالیاتی مسکن با درآمد کم که به آنها ال آی اچ تی سی گفته می شود، ارائه می کند

این نوع سرمایه‌گذاری‌ها به هوش مالی بالایی نیاز دارند، بنابراین نباید فقط وارد آن شوید. اما اگر آن را حرفه‌ای انجام دهید، می‌توانید زندگی بسیار خوبی داشته باشید
 
علاوه بر این، می توانید اعتبار مالیاتی برای ساخت و ساز یا مقاوم سازی املاک با پیشرفت های سازگار با محیط زیست پیدا کنید. از بازاریابی به بازار دیگر متفاوت است، بنابراین تکالیف خود را انجام دهید و ببینید چه چیزی می توانید بدست آورید
 

پول افراد دیگر برای املاک و مستغلات شماره ۶: جریان نقدی در عملیات
اینجاست که همه چیز بسیار سرگرم کننده است و چرا اعتقاد بر این است که املاک و مستغلات یکی از بهترین راه ها برای افزایش سرعت پول شماست. هنگامی که یک ملک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خوب و برنامه ای برای افزایش ارزش آن دارید، می توانید از آن ملک به عنوان وسیله ای برای تولید پول نقد برای سایر معاملات املاک استفاده کنید

کاری که من و مشاور املاکم و شرکای ما انجام می‌دهیم پیدا کردن ساختمان‌های آپارتمانی است که عملکرد ضعیفی دارند. از آنجایی که ارزش یک دارایی املاک تجاری مانند یک آپارتمان بر اساس درآمد خالص عملیاتی (درآمد پس از هزینه) است، هر فرصتی برای افزایش درآمد خالص بروی سرمایه گذاری فرصتی برای مشاهده بازدهی سالم است

برای من و تیمم، عوامل مختلفی می توانند به این امر کمک کنند. برای مثال، مالک فعلی می‌تواند واحدهایی را اجاره دهد که کمتر از نرخ بازار هستند. تبدیل این واحدها و افزایش اجاره بها می تواند به طور چشمگیری درآمد خالص بروی سرمایه گذاری را افزایش دهد. یا شاید بازسازی واحدها یا تجهیز کردن آن با ماشین لباسشویی و خشک کن و همچنین لیفتینگ صورت می تواند اجاره بها را از ۲۵ دلار به ۵۰ دلار در ماه افزایش دهد. آن را در صدها واحد ضرب کنید، افزایش زیادی در درآمد خواهید دید

از آنجایی که بانک یک ملک را بر اساس درآمد خالص عملیاتی ارزش گذاری می کند، نه بر اساس «ارزش بازار»، افزایش درآمد افزایش قابل توجهی در ارزش است. شما می توانید از این ارزش بالاتر برای انجام یک تامین مالی استفاده کنید، پول را از یک ملک بدون مالیات خارج کنید، و سپس آن را مجدداً در یک سرمایه گذاری ملکی دیگر قرار دهید. ادامه این چرخه بارها و بارها در طول سالیان متمادی به طور تصاعدی سبد سرمایه گذاری و ثروت شما را افزایش می دهد. و همه اینها با پول افراد دیگرقابل انجام است

با آموزش مالی شروع کنید
سرمایه گذاری با پول دیگران به سطح بالایی از هوش مالی نیاز دارد. من بعنوان یک سرمایه گذار از کوچک شروع کردم تا امروز بتوانم معاملات آپارتمان‌های بزرگ را انجام دهم. شما هم می توانید همین کار را انجام دهید

کوشا باشید. به افزایش تحصیلات مالی خود ادامه دهید. سخت کار کنید و بر اصول بدهی خوب و پول افراد دیگر مسلط شوید و ثروتمند خواهید شد

:برای مطالعه بیشتر توصیه میشود