املاک و مستغلات, آزادی مالی, آموزش جریان نقدینگی, آموزش سرمایه گذاری, آموزش کسب وکار, آموزش مالی, آموزش های مالی, استقلال مالی, بحران اقتصادی, برنامه ریزی مالی, پول, ثروت, جریان نقدینگی, جریان وجوه نقد, چگونه یک میلیونر شویم, راه های کسب ثروت, فروش املاک و مستغلات, کارآفرینی, کسب ثروت, کلاس های سرمایه گذاری, کلید موفقیت, مدیریت پول, مربی شخصی امور مالی, مشاوره مالی, موفقیت, موفقیت در کسب و کار, نبوغ مالی, هوش مالی

نحوه پرداخت ۱۸۰ دلار برای سرمایه گذاری خرید یک ملک جدید

زمان مطالعه :۳ دقیقه I نویسنده: محمد شمس

قدرت شگفت انگیز حقوق صاحبان سهام برای بازدهی بی نهایت
سالهاست که با شریکم  در املاک سرمایه گذاری می کنم. چیزی که من در مورد او دوست دارم این است که او یک فرمول خوب برای خرید ملک با هیچ چیز ایجاد کرده است

شاید گفتن آن چیز عجیب به نظر برسد ، اما واقعیت دارد. او بدون هیچ املاک را خرید می کند. او چگونه آن کار را انجام می دهد؟ پاسخ کوتاه از طریق حقوق صاحبان سهام است. برای رسیدن به آن نقطه تنها یک توافق اولیه لازم است. در اینجا ظاهر آن شبیه است. وقتی ما و تیممان یک ساختمان آپارتمانی می خریم ، به دنبال ساختمانی می گردیم که در منطقه خوب با رشد شغلی باشد. ما خصوصیات عملکرد ضعیف با قابلیت افزودن ارزش را شناسایی می کنیم
بنابراین ، برای مثال ، ممکن است فرصتی برای افزودن واشر و خشک کن به هر واحد مشاهده شود. با انجام این کار ، ما اجاره را افزایش می دهیم ، سطح اشغال را افزایش می دهیم و درآمد خالص عملیاتی  را افزایش می دهیم
این امر ارزش ملک را افزایش می دهد ، و سپس ما مجدداً دارایی خود را تأمین مالی می کنیم ،سرمایه همه سرمایه گذاران را پس می دهیم و این پول را به یک ملک جدید منتقل می کنیم. در اصل ، ما این ملک را به صورت رایگان دریافت می کنیم زیرا از دارایی های دیگر خود برای خرید آن استفاده می کنیم. و به دلیل افزایش درآمد عملیاتی اموال قبلی ، ما و تیممان هنوز جریان نقدینگی را دریافت میکنیم
اکنون قسمت جالب اینجاست ، ما این کار را با سرمایه گذاری در یک ملک مسکونی کوچک مانند دوبلکس شروع کردیم. از آن سرمایه گذاری کوچک ، امپراتوری صدها میلیونی ایجاد کردیم
بهترین قسمت؟ شما همچنین می توانید با استفاده از قدرت حقوق صاحبان املاک و مستغلات. مثال زیر به شما نشان می دهد که چگونه می توانید برای خرید ملک و ثروتمند شدن دستمزد بگیرید. به نظر می رسد خیلی خوب باشد تا واقعیت داشته باشد؟ پس ادامه مطلب را بخوانید
استفاده ازاهرم حقوق صاحبان سهام
تصور کنید مدتی صاحب خانه ای هستید به ارزش ۵۰۰،۰۰۰ دلار و وام مسکن ۲۵۰،۰۰۰ هزار دلاری در آن دارید زیرا مدتی پیش آن را خریداری کرده اید و حقوق صاحبان سهام در طول این سالها افزایش یافته است. فرض کنید وام مسکن ۶ درصد است ، ۳۰ سال ثابت است ، بنابراین شما ۱۵۰۰ دلار اصل و سود پرداختی ماهانه را دارید
به دلیل دارا بودن حقوق صاحبان سهام بسیار زیاد ، باید “بازپرداخت نقدی” انجام دهید و وام ۲۵۰،۰۰۰ دلاری را با وام جدید ۳۰۰،۰۰۰ دلاری جایگزین کنید. بنابراین ، شما ۵۰،۰۰۰ دلار از حقوق خالص خود را بیرون می کشید
 
بگذارید فقط بگوییم که نرخ بهره هنوز ۶ درصد است و اکنون پرداخت جدید شما ۱۸۰۰ دلار است. پرداخت ماهانه وام مسکن شما در حال حاضر ۳۰۰ دلار بیشتر در ماه است. بنابراین ، شما ۵۰،۰۰۰ دلار پول نقد خریداری کرده اید که می توانید با ۳۰۰ دلار در ماه در ملک دیگری سرمایه گذاری کنید
اکنون بیایید ببینیم چگونه می توانیم هزینه ماهانه ۳۰۰ دلار را کاهش دهیم
استفاده از استهلاک
به لطف استهلاک ، هر ماه بخشی از پرداخت اصل وام شما را پرداخت می کند. در این مورد ، اصل مبلغ حدود ۵۰ دلار در ماه است ، بنابراین شما باید ۵۰ دلار در ماه به عنوان بازده اصلی دریافت کنید و هزینه واقعی شما برای انجام این معامله تا به حال ۲۵۰ دلار در ماه بهره است
مزایای مالیاتی
اغلب هنگامی که از وام ها برای سرمایه گذاری خود استفاده می کنید ، بهره به عنوان هزینه انجام تجارت کسر می شود. (مثل همیشه ، با مشاور مالیاتی خود مشورت کنید)
در این حالت ، شما ۲۵۰ دلار بهره دارید و ما فرض می کنیم که نرخ مالیات شما ۳۳ درصد است که معادل ۸۰ دلار از ۲۵۰ دلار شما است. این بدان معناست که شما اعتبار ۸۰ دلاری مالیات بر درآمد خود دریافت می کنید. این باعث می شود که هزینه واقعی شما به ازای ۵۰،۰۰۰ دلار ماهانه ۱۷۰ دلار باشد
ما به پایان کاری رسیده ایم که می توانیم بدون داشتن ملک جدید هزینه ماهانه خود را کاهش دهیم ، بنابراین زمان سرمایه گذاری ۵۰،۰۰۰ دلار است

یافتن ملک مناسب سرمایه گذاری
پس از جستجو ، یک دوبلکس با قیمت ۲۵۰،۰۰۰ دلار پیدا می کنید و ۵۰،۰۰۰ دلار خود را در آن ملک سرمایه گذاری می کنید. شما وام ۲۰۰،۰۰۰ دلاری با سود ۷.۵ درصد بهره دریافت می کنید. این نرخ بیشتر است زیرا نرخ سرمایه گذاری بیشتر از نرخ های تحت مالکیت مالکان است

پرداخت شما برای دوبلکس ماهانه ۱۴۰۰ دلار با وام ۲۰۰ هزار دلاری است. ما فرض می کنیم که شما همچنین ۲۵۰ دلار مالیات و ۵۰ دلار بیمه برای ملک پرداخت خواهید کرد. بنابراین کل هزینه ماهانه شما ۱۷۰۰ دلار در ماه است

خوشبختانه شما اجاره دهندگان خوبی نیز دارید که ۱۷۰۰ دلار اجاره می پردازند. شما در جریان نقدی بینهایت هستید

اگر بخواهیم همین جا متوقف شویم ، شما دارای ۲۵۰،۰۰۰ دلار املاک سرمایه گذاری بدون هیچ گونه کمبود و ۱۷۰ دلار در ماه برای پرداخت وام حقوق صاحبان سهام خواهید داشت. اکثر مردم از این موضوع راضی خواهند بود ، اما برای یک سرمایه گذار حرفه ای ، این کافی نیست

دو مورد استهلاک میگیرد 
در پرداخت اصل و سود آن ۱۴۰۰ دلار برای ملک جدید خود ، شما باید مبلغ اصلی و همچنین وام حقوق صاحبان سهام خود را معادل ۱۵۰ دلار به عنوان اصل پرداخت کنید. با استفاده از آن برای ۱۷۰ دلار ، اکنون ۲۰ دلار در ماه دارید

مهم است که به یاد داشته باشید این یک تحلیل جریان نقدی نیست. این تجزیه و تحلیل سود و زیان است ، بنابراین ما سود را در ترازنامه با جریان نقدی در دنیای واقعی مخلوط می کنیم ، اما اکنون هزینه خالص شما از منظر پی و ال  ماهانه ۲۰ دلار است. این بهتر است ، اما بهترین نیست

درآمد فانتوم از کاهش ارزش دارایی
از آنجا که دارایی جدید شما یک سرمایه گذاری است ، می توانید از کاهش ارزش دارایی نیز استفاده کنید که اغلب “درآمد فانتوم” نامیده می شود. سرمایه گذاری شما بین زمین و ساختمان یا بهبود تقسیم می شود و در این مورد ، ما می خواهیم بگوییم که ۸۰ درصد از این ملک ۲۵۰،۰۰۰ دلاری بهبود است. شما می توانید بخشی از آن را در یک دوره زمانی مستهلک کنید و این برای شما تبدیل به تخفیف مالیاتی می شود. ۲۰۰،۰۰۰ دلار در حال حاضر مبنای کاهش ارزش دارایی شما است
اکنون ما قصد داریم آن را بر ۲۷.۵  تقسیم کنیم ، که میزان استهلاک در ایالات متحده در املاک مسکونی است. این میزان ۷،۲۷۲ دلار از سرمایه سالانه شما است. این مبلغ ۶۰۶ دلار در ماه است
شما مجبور نیستید کل ضرر را بنویسید. شما فقط بر اساس نرخ مالیات خود اعتبار دریافت می کنید. در این مثال ، ما از ۳۳٪ استفاده کرده ایم که ۲۰۰ دلار اعتبار مالیاتی است. اگر ما آن ۲۰۰ دلار اعتبار مالیاتی را بگیریم و آن را در مقابل ۲۰ دلار خود در ماه اعمال کنیم کسر کنیم ، شما ۱۸۰ دلار مثبت می بینید
و به این ترتیب شما ماهی ۱۸۰ دلار برای داشتن یک ملک دیگر دریافت می کنید. اگر بتوانید ماهانه ۱۸۰ دلار برای داشتن مالکیت بیشتر و بدون پول دریافت کنید ، چند ملک دیگر می خواهید داشته باشید؟ آیا همه اینها ، درست است؟

ضریب هوشی املاک خود را افزایش دهید

هر کسی می تواند از املاک و مستغلات برای تسریع ثروت خود در این راه استفاده کند ، اگر برای یادگیری وقت بگذارد. اگر می خواهید درباره قدرت سرمایه گذاری در املاک و نحوه خرید ملک بدون پول (و در بسیاری از موارد ، برای خرید پول دریافت کنید) بیشتر بیاموزید ، توصیه می کنم در “راهنمای املاک جعبه ابزار ثروت ثبت نام کنید. سرمایه گذاری در یک “دوره آموزشی املاک. این ساعت توصیه حرفه ای است که شما را برای یافتن ، خرید و استفاده از املاک و مستغلات برای بازگشت عالی آماده می کند

:برای مطالعه بیشتر توصیه میشود