پرونده آموزشی – دروس املاک و مستغلات در مسئولیت مدیریت دارایی

شما باید بدانید ، یکی از ویژگی های بارز یک سرمایه گذار فصلی در املاک و مستغلات این است که می تواند از  افتادن درون یک دست انداز در جاده ؛ بازگردد.هرسرمایه گذاری طبق برنامه ریزی انجام نخواهد شد ، مهم نیست که چقدر قبل از امضای روی خط نقطه ای تحقیق کرده اید. و این خصوصاً در مورد مدیریت املاک – مانند خانه های اجاره ای یا ساختمانهای آپارتمانی – صدق می کند. برای موفقیت در سرمایه گذاری ، باید توانایی حل مسئله ای را که برای شما هزینه زیادی دارد ، داشته باشید و یک بدهی را به دارایی با عملکرد خوب تبدیل کنید

مورد آموزشی املاک و مستغلات: مدیریت املاک 

 من چندین سال پیش یک ساختمان آپارتمان ۱۸ واحدی را خریداری کردم و برای نظارت برانجام عملیات ، کارکنان محلی را استخدام کردم. اوضاع سالها به صورت شناور پیش می رفت و جریان نقدی بسیارعالی بود ، بنابراین سرانجام شروع به جلب توجه خود به جای دیگری کردم. من فرض کردم که می توانم چشمم را از توپ دور کنم و این ملک تقریباً خودش را میتواند اداره کند. مدیر املاک همان شخصی بود که از ابتدا املاک را اداره می کرد.”چه مشکلی ممکن است رخ دهد؟ “از خودم پرسیدم

برای اینکه با عملکرد این ساختمان آپارتمانی در ارتباط باشم ، ازفرد دیگری که با ما کار می کرد ، خواستم رابط من بین مدیر محل ، مرد نگهداری و دفتردار ما و من باشد.او هرگز املاکی را اداره نکرده بود ، بنابراین آنچه بعد از آن اتفاق افتاد هیچ ارتباطی با توانایی و عقل او نداشت.من نادانی کرده بودم

آیا می دانید چه زمانی احساس می کنید چیزی از بین رفته است ، اما نمی توانید انگشت خود را روی آن قرار دهید؟ درون شما یک چیز را به شما می گوید ، اما شما هیچ مدرکی برای حمایت از احساس خود ندارید.خوب ، هر ماه ، من سود و زیان و صورت جریان نقدی این ملک را بررسی می کردم.در برهه ای از زمان ، متوجه افزایش غیرمعمول هزینه های تعمیر شدم.توضیحی که من دریافت کردم این بود که اکثر واحدها کاملاً به روز می شوند و مدیر و مسئول تعمیر و نگهداری آن واحد را یکبار انجام می دهند

چیزی که مرا دیوانه می کرد این بود که جریان وجوه نقد ما در این ملک از یک بازگشت سالم به یک عدد منفی تبدیل شد که هر ماه مجبور بودیم به آن تغذیه کنیم.این قانون شماره یک سرمایه گذاری املاک را شکست – و من نمی توانستم با آن زندگی کنم

درس املاک و مستغلات: اعداد را تحلیل کنید

سرانجام ، پس از ماه های ناامید کننده ، از شریک سرمایه گذاری ما و صاحب یک شرکت مدیریت املاک بسیار بزرگ و موفق – درخواست کمک کردم.این املاک ، تنها با ۱۸ واحد ، برای اداره این شرکت بسیار ناچیز بود ، اما او به عنوان یک لطف وارد عمل شد تا کمک کند. پس از تجزیه و تحلیل اعداد ، در اینجا چهار چیز پیدا شد

یک- درآمد: زیان مالی ۳۶٪ بود.بیشتر آنها مربوط به نرخ خالی است و مابقی به تخفیف اجاره هر ماه اجاره مربوط می شود. بیشتر آنها مربوط به میزان جای خالی است که با باقیمانده به تخفیف اجاره هر ماه متصل است. میزان اشغال ۶۷ درصد بود ، بنابراین شش واحد از ۱۸ واحد خالی بود

دو- هزینه های عملیاتی: حقوق و دستمزد ، آب و برق و هزینه های نگهداری تمام سود را می خورد – ما محاسبه کردیم که فقط برای از بین بردن این ؛ ملک باید درسطح  ۱۵۰٪ پر باشد. ممکن است از خود بپرسید ، “آیا این حتی امکان پذیر است؟ “خوب ، نه – مگر اینکه بتوانید نه واحد پرشده دیگر بسازید

سه- هزینه های بهبود سرمایه: در عمق دفتر کل دفن شده است ، ما سطح بالایی از هزینه های جایگزینی مربوط به نجاری ، کفپوش و لوازم خانگی را کشف کردیم

چهار- آموزش اجاره: هنگام مقایسه اجاره ها در شعاع دو مایلی ، متوجه شدیم که سطح اشغال در منطقه بسیار بالاتر از ۹۰٪ است (در مقایسه با ۶۷٪ که ما داشتیم)

درس املاک و مستغلات: به سایت مراجعه کنید

پس از اتمام این تجزیه و تحلیل مالی پزشکی قانونی و داده های بازار ، برای بازدید از سایت شروع کردیم. اگر مقاله های اخیر من را دنبال کرده باشید ، می دانید که یکی از پنج دلیلی که  سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باید نزدیک به محل زندگی شما باشد، امکان بازدید از املاک سرمایه گذاری کرده شما است. ما کشف کردیم که چهار واحد از شش واحد خالی کاملاً غیرقابل سکونت هستند – به دلیل ذخیره سازی تجهیزات و تعمیر ومسائل مربوط به نگهداری طولانی مدت. دو واحد دیگر در حال بازسازی با کفپوش چوبی ، کابینت های جدید ، میزهای گرانیتی و وسایل جدید بودند – با هزینه ای هنگفت ۷۰۰۰ دلار برای هر واحد

بازرسی ما بر اساس اولویت بعدی ما ادامه یافت: هزینه های عملیاتی. ما می خواستیم بدانیم که چرا حقوق و دستمزد برای ملکی به این اندازه متناسب نیست. ظاهراً مدیر در محل ،  از زمانی كه ما اولین مالكیت این ملك را در اختیار داشتیم ، در حال پیر شدن بود و او نمی خواست همه کارهای روزمره را كه همراه با مدیریت ۱۸ واحد بود ، اداره كند. او بیشتر وظایف خود را به – پسرش پیت سپرده بود. پسرش تا آن زمان بیکار بود. به نظر می رسد پیت تقریباً برای هر کاری که انجام می داد ما را بیش از حد شارژ می کرد. اما این حتی بیشترین هزینه هم نبود. وقتی یک مستاجر ازیک واحد نقل مکان میکرد ، پیت به دنبال مستأجر جدید نمی گشت. در عوض ، او فقط از واحد خالی به عنوان یک واحد ذخیره سازی استفاده می کرد

شما می پرسید چه چیزی را ذخیره می کرد؟ ماشین ظرفشویی ، اجاق های مایکروویو ، ابزار دستی و فرش هایی که برای به روزرسانی آپارتمان ها ما را شارژ می کرد. اما او در حال بازسازی واحدها با این موارد نبود. نه ، او آنها را برای خودش می خرید ، یا برای استفاده در خانه خودش یا برای فروش نقدی. جای تعجب نیست که هیچ جریان نقدی وجود ندارد

این هزینه مدیریت بد مالکیت است. من با بی توجهی خود به مدیریت املاک ؛ طولی نکشید که درآمد کم شد ، هزینه ها بالا رفت و جریان نقدی ناپدید شد

درس املاک و مستغلات: تبدیل مشکلات به سود

نیازی به گفتن نیست که ما برای در اختیار گرفتن مدیریت دارایی وارد عمل شدیم. ما برای آماده سازی تمام واحدهای خالی برای اجاره ، کارکنان جدیدی را به خدمت گرفتیم و تصمیم گرفتیم احساس “پرنعمت” زندگی در یک منطقه تاریخی را بپذیریم و از هزینه های بیشتر نوسازی صرف نظر کنیم. پس از اجاره واحدها ، ما برای دریافت خدمات درآمد اضافی هزینه های خدمات جانبی (مانند هزینه اجاره حیوانات خانگی ، قبض آب و برق و هزینه های کاربردی) را شروع کردیم. همراه با پس انداز هزینه ، جریان نقدی کلی ۳۵۰ درصد افزایش یافت. مشکل حل شد ، و سپس چه آرامشی ! ما امروز نیز به مدیریت این دارایی ادامه می دهیم

اکنون ، ممکن است از خود بپرسید ، “چگونه این اتفاق برای یک ساختمان متعلق به من رخ می دهد؟” واقعیت این است که این اشتباه می تواند برای هر سرمایه گذاری اتفاق بیفتد. چشمم را از توپ برداشتم ، زیرا مدت طولانی بود که ملک بدون مشکل و سودآوری کار می کرد. من در قضاوتم اشتباه بزرگی کردم. این نیز دلیل دیگری است که وقتی شروع به سرمایه گذاری می کنید در ابتدا از کوچک شروع کردن منطقی است