چگونه ارزش واقعی املاک و مستغلات را بدانیم؟

زمان مطالعه :۲ دقیقه I نویسنده: محمد شمس

ارزش واقعی املاک، کالاها، سهام و حتی ارز رمزها را کشف کنید
یک بار به انجمن جعبه ابزارثروت هشدار دادم که بازار املاک و مستغلات در حال سرد شدن است. از این گذشته، ما می دانیم که همه رونق ها در نهایت سقوط می کنند و هر مهمانی به پایان می رسد

در حالی که بسیاری از خوانندگان از من به خاطر احتیاطات تشکر کردند، بسیاری دیگر برای من نامه نفرت فرستادند. یک دلال املاک عصبانی با من تماس گرفت و گفت: آیا می خواهی تجارت من را خراب کنی؟ خوانندگان خشمگین باید از چیزی که وارن بافت گفته است درس بگیرند: به دلایلی، مردم نشانه های خود را از قیمت ها به جای ارزش ها می گیرند

در حالی که من با رویکرد وارن بافت موافقم، به نظر می رسد که پیروی از این توصیه می تواند بسیار دشوارتر از آنچه قبلا تصور می شد باشد

چه چیزی دیدگاه من را تغییر داد؟
واضح است که قیمت املاک بالاتر میرود، پس چرا می توانم این وبلاگ را با عنوان چگونه ارزش واقعی املاک و مستغلات را بدانیم بنویسم؟

این وبلاگ (یا پادکست یا ویدیو) حاوی یک مفهوم بسیار مهم است، چه در زمینه املاک، طلا، سهام، ارزهای دیجیتال یا هر چیز دیگری باشید. این به یک سوال بسیار ساده پاسخ می دهد که چیزی جز سادگی نیست: واقعاً چیزی ارزش دارد؟ ارزش واقعی چیست؟

مشکلی که من می بینم این است که در اقتصاد امروز ما نمی توانیم ارزش ها را اندازه گیری کنیم. با سردرگمی پیرامون تورم شروع می شود. من پیر میشوم و وقتی را به یاد می‌آورم که اعداد تورم واقعی بودند

در آن زمان برای تعیین ارزش چیزی، شما به سادگی قیمت فعلی را گرفته و آن را با قیمت های گذشته از جمله افزایش تورم اندازه گیری می کردید. اما اکنون که تورم یک عدد سیاسی است، باید بپرسید: “تورم چیست و تورم به چه معناست؟” چگونه می توانید بفهمید که عدد تورمی که به ما می گویند واقعی است یا نه و جعلی است. اگر نمی توانید از اعداد تورم استفاده کنید، چگونه می توانید تعیین کنید که آیا آن چیز ارزش دارد؟

مشکل سی پی آی یا شاخص قیمت مصرف کننده

در حال حاضر شاخص قیمت مصرف کننده (سی پی آی) وجود دارد. این عدد صد در صد دستکاری شده است. بانک فدرال رزرو آن را آنگونه که می خواهد می سازد و هیچ کس آن را زیر سوال نمی برد. مشکل اینجاست که عدد بسیار مهمی است. همه تعدیل‌های هزینه‌های زندگی بر اساس سی پی آی هستند. اگر سی پی آی افزایش یابد، قیمت بسیاری از چیزها افزایش می یابد زیرا باید با آن تنظیم شود. وقتی آن را تنظیم می کنند نیز همین طور است. در تمام سال‌های کارم در تجارت هرگز زمان گیج‌کننده‌تری نسبت به الان ندیده‌ام

دستکاری در دنیای ما چیز جدیدی نیست. این روزها همه چیز دستکاری شده است. ما همیشه در تلاشیم تا حقیقت را که در پس چیزی وجود دارد، یا واقعیت را کشف کنیم. تقریباً غیرممکن است زیرا همه چیز بسیار جعلی است. همه چیز تقلبی است

و نه تنها این که چه چیزی واقعی است یا چه چیزی جعلی است، مهم است که چه چیزی می توانید بدون حذف شدن از پلتفرم های خاص به ما حقیقت را بگویید؟ فیس بوک، توییتر، یوتیوب و دیگران چه چیزهای دیگری را سانسور می کنند؟ و چه اجازه های خواهند داد؟ به همین دلیل است که جیسون هارتمن، بنیانگذار و مدیر عامل شرکت رسانه ای هارتمن و بنیاد هارتمن، در دنیای امروز بسیار مهم است. جیسون شاخص مقایسه هارتمن (نه مصرف کننده) (اچ سی آی یا تعامل انسان و کامپیوتر) را ایجاد کرد

ماموریت جیسون و اچ سی آی یا تعامل انسان و کامپیوتر او این است که یک ارزش واقعی را حتی در دنیایی که محیطی به شدت دستکاری شده و به شدت سانسور شده است، تعیین کنند. شرکت های بزرگ فناوری همه را سانسور می کنند. دیگر نمیتوانی راستش را بگویی مانند کتاب جورج اورول، “۱۹۸۴”. زمان بسیار دلسرد کننده و از بسیاری جهات بسیار نگران کننده است. اما یک چیز که داده های زیادی در خود دارد

قدرت داده های واقعی

چرا داده ها اینقدر مهم هستند؟ زیرا، جیسون می‌گوید، بدون داده‌های واقعی، کمونیسم و سوسیالیسم در هر زمان در تاریخ و هر مکان روی زمین یک فاجعه بوده است. آنها اطلاعات سیگنال های دقیق قیمت را نداشتند

سیگنال های قیمت فقط شامل یک ثروت، انبوهی از داده ها هستند. هر کالایی در بازار، چه کالا باشد و چه خدمات، قیمتی دارد و آن قیمت را امیدوارانه بازار آزاد یا در مورد ما، بازار نسبتاً آزاد تعیین می کند

توجه ویرایشگر: این قسمت را به آرامی بخوانید زیرا جیسون سؤالاتی را که می پرسد و نحوه استفاده از داده هایی که جمع آوری می کند را توضیح می دهد

وقتی جیسون از سیگنال‌های قیمت و همه داده‌هایی که پشت سرشان است استفاده می‌کند، مثلاً چرا قیمت طلا همین‌طور است، چرا قیمت نفت آن چیزی است که هست، چرا قیمت بیت‌کوین همان چیزی است که هست، چرا دلار ارزش دارد. در مقایسه با ارزهای دیگر به هر ارزشی که باشد – وقتی او از همه این داده ها استفاده می کند و تقریباً ۴۰ مورد از این محصولات و خدمات یا کالاها و خدمات را می گیرد و آنها را در یک شاخص ترکیب می کند، سپس می تواند آن شاخص را با قیمت املاک مقایسه کند

اگر اعداد دقیق باشند، اچ سی آی جیسون به طور بالقوه می‌تواند خطرات منفی را کاهش دهد و کاربر را از پتانسیل‌های صعودی احتمالی آگاه کند

زمانی که من برای اولین بار شروع به سرمایه گذاری کردم، ارزش اجاره را با پرسیدن اینکه اگر در این خانه زندگی می کردید، برای چه چیزی از خود اجاره می گرفتید، اندازه گیری میکردیم؟ اینطوری ارزش اجاره را مشخص می کردیم

وقتی اولین خانه را خریدم. مجبور شدم به انبار طلای خود بروم، زیرا یک دلار نداشتم و وام دهندگان گفتند، اکنون به سرعت به ۲۳۰۰۰ دلار نیاز دارند. از آنجا که اعتبار من بسیار بد بود، مجبور شدم به این موضوع بپردازم. بنابراین، شمش‌های نقره در کیسه‌های مواد غذایی را به فروشنده فلزات گرانبها در خیابان بردم و ۲۳۰۰۰ دلار دریافت کردم

همه اطرافیان من گفتند این ایده خوبی است زیرا قیمت املاک همیشه بالا می رود. البته که این درست نیست. (سال ۲۰۰۸ را به خاطر دارید؟) اما من هنوز آن را همیشه می شنوم. به همین دلیل است که من مفهوم این شاخص را دوست دارم. در حال حاضر همه می گویند قیمت املاک از پشت بام بالاتر میرود. اما اچ سی آی جیسون می‌گوید شاید اینطور نباشد. وقتی اچ سی آی املاک و مستغلات را با کالاها و خدمات واقعی مقایسه می‌کند، می‌توانیم دقیقاً ببینیم که املاک در کجا قرار دارند. نه نظرات، داده ها

وقتی قیمت املاک و مستغلات را با این سبد کالاها و خدمات مقایسه می کنیم، واقعاً می توانید مقدار زیادی از آن را تعیین کنید

برای مثال طلا را در نظر بگیریم

طلا بسیار خوب است
اگر به سال ۱۹۷۰ برگردید، زمانی که ما هنوز در استاندارد طلا قرار داشتیم قبل از اینکه نیکسون ما را از آن خارج کند، میانگین قیمت خانه تقریباً ۲۲۰۰۰ دلار بود

در آن زمان طلا ۳۵ دلار بود. بنابراین، اگر می‌خواهید قیمت متوسط خانه را به طلا بخرید، ۶۴۶ اونس طلا (۲۲۰۰۰/۳۵) نیاز دارد. امروزه، قیمت متوسط خانه حدود ۳۴۸۰۰۰ دلار است، بسته به شاخصی که به آن گوش می دهید، بدهید یا بگیرید. طلا تقریباً ۱۸۰۰ دلار است. بنابراین امروز برای خرید آن خانه، فقط ۱۹۴ اونس طلا (۳۴۸۰۰۰/۱۸۰۰) لازم است

به عبارت دیگر، “ارزش” یک خانه امروزی کمتر از یک سوم قیمتی است که در سال ۱۹۷۰ بود. قیمت آن به طلا ارزان تر بود

این برای یک فرد “در سطح متوسط” چه معنایی دارد؟ او با این اطلاعات چه می‌تواند بکند؟ وقتی از جیسون این سؤال‌ها را می‌پرسیم، او چنین پاسخ داد

دو چیز وجود دارد که برای همه چیز در روی زمین ارزش ایجاد میکند، کمبابی و فایده. اگر چیزی کمیاب باشد، ارزش بیشتری خواهد داشت. و اگر چیزی مفید باشد، ارزش بیشتری خواهد داشت. بنابراین، طلا کمیاب است و ارزش دارد. به این معنا که ۵۰۰۰ سال است که پول در نظر گرفته می شود. بنابراین، اگر ثروت خود را به جای دلار در طلا ذخیره می کردید، در این مدت وضعیت بهتری داشتید زیرا قدرت خرید دلار به شدت کاهش یافته و طلا خیر
با دانش اچ سی آی ، من می‌توانم نتیجه بگیرم که امروز خرید خانه با طلا ارزان‌تر است، اما خرید آن به دلار گران‌تر است. این موضوع این سوال را نشان می‌دهد. چگونه باید ثروت خود را ذخیره کنید؟ سوال دیگری که پیش می آید این است: بازار بعدی چیست؟ آیا بازار خیلی گران است؟ خوب، اگر فقط به دلار فکر می کنید، بله، می بایست بگویید، هی، خیلی گران به نظر می رسد. اما اگر به چیزهایی در مقایسه با کل فکر کنید. انواع کالاهای دیگر، ممکن است بگویید ارزان است. این بستگی به کالایی دارد که با آن مقایسه می کنید

سی پی آی در نفت
از آنجایی که نفت اینقدر نوسان دارد آیا همان فرمول می تواند کار کند؟

جیسون می‌گوید این کار را می‌کند، زیرا اگر در یک دوره زمانی طولانی به آن نگاه کنید، این نوسانات شروع به یکنواخت شدن و دقیق‌تر شدن می‌کنند. به همین دلیل است که نمی توانید آن را فقط با طلا یا هر کالایی مقایسه کنید. همه به سادگی قیمت مسکن را با دلار مقایسه می کنند. این همه کاری است که انجام می دهند. چرا آن را با یک سری چیزهایی که هر انسانی به آن نیاز دارد مقایسه نمی کنیم؟ در حال حاضر، نفت جهان را اداره می کند و آن را به مهم ترین کالای روی زمین تبدیل می کند

در سال ۱۹۷۰ نفت تنها ۳ دلار در هر بشکه بود. ما قبلاً اعلام کردیم که قیمت متوسط خانه ۲۲۰۰۰ دلار است. خرید یک خانه در سال ۱۹۷۰ به بیش از ۶۷۰۰ بشکه نفت نیاز داشت. امروز، شما هنوز باید مقدار زیادی نفت تهیه کنید. میانگین قیمت خانه در حال حاضر، تا ژوئن، ۳۴۸,۰۰۰ دلار است. و نفت در آن زمان ۷۵ دلار در هر بشکه بود. بنابراین امروز فقط باید ۴۶۲۲ بشکه نفت به آن فروشنده روی بیاورید. بنابراین با قیمت نفت، خانه ها ارزان تر هستند. با قیمت طلا، خانه ها نیز ارزان تر هستند