هفت استراتژی اثبات شده برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

سرمایه گذاران مبتدی املاک  معمولاً درک کلی از فرآیند سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را ندارند، و بنابراین آنها یا تمایل دارند بیش از حد محتاط، بیش از حد متکبر (و در نتیجه بی دقت) باشند یا به سادگی نمی دانند که چه کاری انجام دهند. در نتیجه، آنها مرتکب اشتباه می شوند – اغلب، یکی پس از دیگری. و در حالی که اشتباهات اصولاً اشکالی ندارند – اشتباهات می توانند یکی از مؤثرترین ابزارهای یادگیری در تجارت و همچنین در سایر جنبه های زندگی باشند – اشتباهات بیش از حد ؛ اغلب می تواند منجر به فاجعه شود

بهترین بیمه در برابر انجام این اشتباهات فاجعه بار تجربه است. اما وقتی تازه شروع کرده اید چگونه می توانید تجربه کسب کنید؟ شما این کار را با استفاده از تجربه دیگران انجام می دهید

اکنون، برخی از سرمایه‌گذاران جدید املاک و مستغلات استدلال می‌کنند که اگر همه کار را خودشان انجام دهند، می‌توانند درصد بالاتری از درآمد خود را حفظ کنند. در حالی که این ممکن است در ظاهر درست باشد، چیزی که این افراد متوجه نمی شوند این است که شرکای مناسب می توانند بازده قابل حصول در سرمایه گذاری های مخاطره آمیز را افزایش دهند – گاهی اوقات به طور چشمگیری

استراتژی شماره ۲. استراتژی مالیاتی خود را برنامه ریزی کنید
معمولاً هیچ کس مالیات را موضوع سرگرم کننده ای نمی داند، اما در املاک و مستغلات، مالیات به معنای پول بیشتر است. من لحظاتی پیش اشاره کردم که سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات مزایای مالیاتی فوق‌العاده‌ای دارد – و این کار را هم می‌کند. اما تنها در صورتی قادر به درک این مزیت های مالیاتی خواهید بود که از همان ابتدا فعالیت های سرمایه گذاری املاک و مستغلات خود را به درستی تنظیم کنید

همانطور که اتفاق می افتد، چندین مفاد کد مالیاتی با هدف خاص تشویق توسعه و سرمایه گذاری املاک و مستغلات نوشته شده است. این مقررات مالیاتی به شما این امکان را می دهد که بیشتر یا نه تمام جریان نقدی را که دارایی های شما از مالیات فدرال و ایالتی ایجاد می کند محافظت کنید – و حتی برخی از مالیات های درآمد شخصی را که مربوط به املاک و مستغلات نیست حذف کنید

از آنجایی که دولت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را به عنوان یک تجارت تلقی می کند، می توانید طیف گسترده ای از هزینه های مستقیم و غیرمستقیم مربوط به مدیریت و نگهداری یک ملک را کسر کنید، مانند تعمیرات، آب و برق، هزینه های دفتر، حقوق مدیران دارایی، تبلیغات و پسندیدن. اما می‌توانید برخی از «هزینه‌های خیالی» قابل توجه مانند استهلاک را نیز کسر کنید – هزینه‌هایی که در دفاتر ملک ثبت می‌شوند اما در واقع آن را از جیب خود پرداخت نمی‌کنید

اما برای استفاده حداکثری از پس انداز مالیاتی خود، به دانش زیادی نیاز دارید. متأسفانه، مگر اینکه خودتان یک حسابدار املاک و مستغلات یا مالیاتی نباشید، احتمالاً همه اطلاعات مورد نیاز را ندارید. این یکی دیگر از دلایلی است که شما نیاز به یک تیم سرمایه گذاری مستغلات قوی دارید. تیم مالی شما می‌تواند به شما کمک کند تا یک استراتژی مالیاتی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را پیش از موعد ایجاد کنید که می‌تواند بازدهی را که از سرمایه‌گذاری‌های خود در املاک دریافت می‌کنید به حداکثر برساند – و به طور قانونی و قانونی مالیات‌هایی را که بر این فعالیت‌ها مدیون هستید به حداقل برساند

استراتژی شمارع ۳. استراتژی حقوقی خود را برنامه ریزی کنید
مربی من همیشه می گفت پول درآوردن آسان است، نگه داشتن پول سخت است. داشتن املاک می تواند یک روش بسیار سودآور برای ایجاد درآمد باشد. اما مالکیت املاک و مستغلات، مانند بسیاری از مشاغل تجاری، با خطرات قابل توجهی همراه است. خطرات حقوقی – از روابط مالک و مستاجر گرفته تا عدم اجرای تعهدات قراردادی – از مهمترین آنها هستند. بنابراین، مدیریت ریسک های قانونی شما یک جنبه حیاتی برای تبدیل شدن به یک سرمایه گذار موفق املاک و مستغلات خواهد بود

این عوامل برنامه ریزی یک استراتژی قانونی را به یک مکمل ضروری برای ایجاد استراتژی مالیات بر املاک تبدیل می کند

اما چرا به یک استراتژی حقوقی پیچیده نیاز دارید؟ آیا داشتن بیمه و وکیل خوب کافی نیست؟ متاسفانه نه. زمانی که ریسک‌های قانونی مربوط به سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به درستی مدیریت نمی‌شوند، اصحاب دعوا می‌توانند قضاوت‌هایی را علیه شما برنده شوند که ارزش دارایی‌های شما را به میزان قابل توجهی کاهش دهد. در بدترین حالت، حتی ممکن است بتوانند دارایی‌های املاک و مستغلات شما را ؛ از شما بگیرند – و گاهی اوقات، حتی سایر دارایی‌های غیرمرتبط مانند دارایی‌های تجاری یا محل سکونت شخصی شما را بگیرند

استراتژی شماره ۵. صادقانه جریان نقدی خود را پیش بینی کنید
هنگامی که در مورد نوع ملک و مکان سرمایه گذاری تصمیم گرفتید، زمان آن رسیده است که به بررسی املاک خاص بپردازید. همانطور که انجام می دهید، به خاطر داشته باشید که هدف اصلی شما از تبدیل شدن به یک سرمایه گذار املاک، ایجاد جریان نقدی مثبت است. و برای به دست آوردن پولی که می‌خواهید، هر ملک فردی که به دست می‌آورید باید بازدهی مثبت داشته باشد – در غیر این صورت، فقط وقت و دلارهای سرمایه‌گذاری کمیاب خود را تلف می‌کنید

هنگامی که یک مالک موجود در تلاش است ملکی اجاره ای را بفروشد، معمولاً یک “پیش فرم” مالی تهیه می کند. فرم های پرشده شامل هر دو مورد درآمد و هزینه هستند. معمولاً درآمد تا حد زیادی از اجاره ها حاصل می شود، بنابراین می خواهید مطمئن شوید که اجاره های پیش بینی شده واقع بینانه هستند. به عنوان مثال، اگر اخیراً اجاره بها در مناطق اطراف ۳٪ در سال افزایش یافته است، بعید است که به طور ناگهانی ۱۰٪ در سال برای ملکی که قصد خرید آن را دارید افزایش یابد. یا اگر تنها نیمی از آپارتمان ها یا دفاتر در ملک مورد نظر شما در چند سال گذشته اجاره شده باشند، بعید است که نرخ اشغال در آینده قابل پیش بینی به ۸۰٪ یا ۹۰٪ برسد

به همین ترتیب، شما باید تمام هزینه های مربوط به خرید و نگهداری ملک مورد نظر را در نظر بگیرید. به طور معمول، هزینه‌های یک ملک اجاره‌ای عمدتاً شامل هزینه‌های عملیاتی (هزینه مدیریت و نگهداری ملک) و هزینه‌های خدمات بدهی (هزینه سود هر وامی است که برای پرداخت ملک دریافت کرده‌اید)

اما ممکن است هزینه های پنهان دیگری نیز وجود دارد. آیا نیاز به تعویض مبلمان یا کفپوش در واحدها دارید؟ آیا مقررات دولتی جدیدی وجود دارد که باید از آنها پیروی کنید، یا مجوزهای جدیدی که باید تضمین کنید؟ تأخیرهای معمولی بین زمانی که یکی از ساکنان تخلیه میکند و دیگری وارد می شود چقدر است؟ و غیره

انجام یک ارزیابی صادقانه از طیف کامل عوامل درآمد و هزینه، بسیاری از ویژگی‌ها را از فهرست «پتانسیل‌های» شما حذف می‌کند و این می‌تواند نا امیدکننده باشد. اما اینطور به قضیه نگاه کنید: حذف املاک پرخطر یا کم بازده به میزان قابل توجهی این احتمال را افزایش می دهند ، یعنی ایجاد یک جریان نقدی خوب  برای سال های آینده خواهید داشت