املاک و مستغلات, آزادی مالی, آموزش جریان نقدینگی, آموزش سرمایه گذاری, آموزش عمده فروشی املاک, آموزش مالی, آموزش های مالی, جریان نقدینگی, جریان وجوه نقد, راه های کسب ثروت, راه های محافطت از پول, فروش املاک و مستغلات, کلاس های سرمایه گذاری, کلید موفقیت, مالیات, مدیریت پول, مربی شخصی امور مالی, مشاوره مالی, موفقیت, نبوغ مالی, هوش مالی

املاک و مستغلات افزایش ارزش در مقابل جریان نقدی

زمان مطالعه :۳ دقیقه I نویسنده: محمد شمس

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به روش مربی ثروتمند برای ساختن ثروت واقعی
اتفاقی در بازار مسکن در حال رخ دادن است. با وجود یک بیماری همه گیر جهانی، قیمت ها به شدت افزایش یافته است. در ژوئن ۲۰۲۰ در مقایسه با ژوئن ۲۰۲۱ ، قیمت مسکن در ایالات متحده ۱۷.۲٪ افزایش یافته است و شاید شگفت انگیزتر این باشد که ۵۰٪ از خانه ها بیشتر از قیمت پیشنهادی فروخته شده اند

برخی از عوامل مؤثر در این امر وجود داشته است. یکی، فدرال رزرو نرخ بهره را در پایین ترین حد تاریخی نگه داشته است. دو، مواد اولیه خیلی گران ترشده است… قیمت چوب را دیده اید؟

اما در عین حال، خانه ها برای اکثر مردم بسیار فراتر از مقرون به صرفه هستند

این امر باعث کاهش قیمت مسکن شده است، اما هنوز کسی آماده پیش بینی کاهش شدید آن نیست. تا حدودی به این دلیل است که همه چیز کمی مبهم است

:به گزارش روترز

اسکات اندرسون، اقتصاددان ارشد بانک آو وست، می گوید: «به وضوح جریان های متقابل زیادی وجود دارد که بر بازار مسکن تأثیر می گذارد، از جمله نرخ های بهره بلندمدت نوسان، قیمت پایین، کمبود نیروی کار و زمین، و موجودی کم موجود و شاید کارت وحشی نهایی … گونه های جدید کرونا ویروس ممکن است ظاهر شوند

خرید خانه سرمایه گذاری خوبی است؟
این همه بلاتکلیفی این سوال را ایجاد می کند که چرا مردم خانه می خرند و چرا تقاضا تا این حد بالا بوده است؟

من معتقدم که تا حدودی به این دلیل است که افراد آموزش دیده اند که باور کنند خرید خانه یک سرمایه گذاری خوب است

یک دلیل بزرگ برای آن این است که آنها معتقدند در دراز مدت ارزش یک خانه همیشه بالا می رود

اما من سال‌ها گفته‌ام که خانه شما یک دارایی و (لزوما) سرمایه‌گذاری خوبی نیست. بیشتر از یک ذره

افزایش ارزش املاک چیست؟
اول، من می خواهم به سرعت افزایش ارزش  املاک و مستغلات را پوشش دهم. به زبان ساده، افزایش ارزش در املاک و مستغلات زمانی است که ارزش یک خانه، ساختمان یا قطعه ای از ملک در طول زمان افزایش می یابد. نقطه مقابل افزایش ارزش، استهلاک است (در این مورد حذف مالیات نیست، بلکه قیمت واقعی املاک در بازار کاهش می یابد)

خرد غالب این است که خرید خانه همیشه یک سرمایه گذاری خوب است زیرا املاک و مستغلات همیشه در طول زمان افزایش ارزش دارد. با این حال، اگر از نظر تاریخی به افزایش ارزش خانه نگاه کنید، کمی داستان متفاوت را مشاهده می کنید

نکته جالب در مورد این نمودار این است که اگر به خط آبی نگاه کنید (که برای تورم تنظیم نشده است)، واقعاً به نظر می رسد که ارزش یک خانه به طور مداوم سال به سال افزایش می یابد … به استثنای رکود بزرگ سال ۲۰۰۸. و عواقب آن
 
اما با نگاه کردن به داده های قیمت گذاری بر اساس تورم، داستان متفاوتی را مشاهده می کنید. تا دهه ۷۰ شاهد کاهش مداوم و سپس نوسانات زیادی هستید. در دهه ۷۰ چه اتفاقی افتاد؟ نیکسون دلار را از استاندارد طلا خارج کرد
با تعدیل تورم، قیمت مسکن در واقع بسیار نوسان یافت. در قله ها و دره های بزرگ بالا و پایین می رود. شاید ترسناک ترین این باشد که در حال حاضر در اوج بزرگی است. آیا این می تواند به معنای یک دره بزرگ باشد؟ ممکن است، اما من یک توپ کریستالی ندارم. اما یک چیز مطمئنا این است که آنچه بالا می رود باید پایین بیاید
 
چرا مردم فکر می کنند افزایش ارزش از املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری خوب است؟
اکثر مردم فکر می کنند که خرید خانه به دلیل افزایش ارزش، سرمایه گذاری خوبی است. منظور آنها این است که یا می توانند خانه خود را به قیمتی بیشتر از آن چه آن را خریده اند بفروشند یا از طریق وام مسکن از خانه خود به عنوان دستگاه خودپرداز استفاده کنند تا در مقابل افزایش بها از آن پول خارج کنند
 
با این حال، مشکل این تفکر این است که تا زمانی که واقعاً یک رویداد نقدی نداشته باشید، یعنی خانه خود را به قیمتی بیشتر از آن چیزی که آن را خریده اید بفروشید، در واقع ثروتمند نیستید. قبل از سال ۲۰۰۸ افراد زیادی روی کاغذ ثروتمند  بودند. وقتی بازار املاک و مستغلات سقوط کرد، آنها دیگر روی کاغذ ثروتمند نبودند… و چون نمی توانستند وام های خود را بپردازند، خیلی زود فقیر شدند
 
همین امر در مورد وام مسکن نیز صادق است. اگر در مقابل افزایش ارزش پول بیرون بکشید، حتی اگر بازار سقوط کند، باز هم آن پول را مدیون هستید. اگر نتوانید خانه خود را بفروشید تا وام های خود را بپردازید، دچار مشکل شده اید. این ثروت واقعی نیست
 
به بیان صریح، افرادی که هوش مالی ندارند برای افزایش ارزش سرمایه گذاری می کنند. ثروتمندان برای جریان نقدی سرمایه گذاری می کنند
 
سرمایه گذاری در املاک و مستغلات برای جریان نقدی
من هرگز برای افزایش ارزش در املاک سرمایه گذاری نمی کنم. اگر بخواهم خرید ملکی را سرمایه گذاری بنامم، باید جریان نقدی داشته باشد. منظور من این است که درآمد حاصل از عملیات هر ماه را فراهم کند. یعنی اجاره باید از سایر هزینه ها  بیشترباشد

خیلی ساده، دارایی چیزی است که پول را در جیب شما می گذارد. بدهی چیزی است که پول را از جیب شما خارج می کند

راز ثروتمند شدن با املاک و مستغلات سرمایه گذاری برای جریان نقدی است زیرا حتی اگر بازار بالا و پایین شود، شما نگران قیمت املاک و مستغلات نیستید. شما فقط علاقه مند این هستید که به تولید جریان نقدی ادامه دهد. می توانید از قله ها و دره های بازار خارج شوید

این بدان معنا نیست که من ملکی برای زندگی در آن نمی خرم. من خانه ام را دوست دارم. اما این یک سرمایه گذاری نیست. این به سادگی ، خانه من است. اگر افزایش ارزش دهد، این خامه روی کیک است (همینطورسرمایه گذاری های من)، من خانه ام را برای افزایش ارزش نمی خرم. من آن را می خرم چون دوستش دارم و می خواهم در آن زندگی کنم

بعد از من تکرار کن، خانه تو یک بدهی است
در اینجا تکرار می کنم: خانه شما یک دارایی نیست، یک بدهی است. خیلی ساده، دارایی چیزی است که پول را در جیب شما می گذارد. بدهی چیزی است که پول را از جیب شما خارج می کند
 
تصور غلط رایج این است که بازار مسکن قوی برای طبقه متوسط ، ثروت تولید می کند. در واقع اینطور نیست. بدهی ایجاد می کند. مردم خانه های خود را نمی فروشند تا هزینه هایی مانند تحصیلات دانشگاهی و تعطیلات را بپردازند. آنها در مقابل آنها وام می گیرند و با گرفتن بدهی های بد بیشتر و بیشتر، یک بدهی را افزایش می دهند
 
چگونه یک خانه می تواند یک دارایی باشد
همانطور که قبلاً اشاره کردم، دارایی چیزی است که پول را در جیب شما می گذارد
برای من تنها در صورتی مهم است که یک ملک کوچک از نظر قیمت افزایش یابد. فقط برایم مهم است که هر ماه جریان نقدی را فراهم کند یا خیر. این تنها راه مطمئن برای ایجاد ثروت و تضمین بازنشستگی ایمن از نظر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است – و این تنها راه واقعی برای دریافت افزایش ارزش از املاک و مستغلات به عنوان یک سرمایه گذاری است

نکته کلیدی این است که پول خود را از خرید به دست آورید نه از فروش. منظور من از آن این است که با انجام بررسی های لازم می توانید معاملاتی را بیابید که جریان نقدی قابل توجهی را برای سال های آینده فراهم می کنند. با انجام این کار نیازی نیست نگران قیمت دارایی خود باشید. اگر بالا رفت، این یک امتیاز است. اگر اینطور نشد، شما هنوز یک ملک عالی دارید که هر ماه پول در جیب شما می گذارد

خانه شما یک دارایی نیست. اما یک خانه می تواند یک دارایی باشد – اگر جریان نقدی داشته باشد

:برای مطالعه بیشتر توصیه میشود