آیا حباب مسکن به زودی پدیدار خواهد شد؟

زمان مطالعه :۳ دقیقه I نویسنده: محمد شمس

تاریخ باید تکرار شود. یاد بگیرید که چگونه از مزایای آن بهره مند شوید

یک آینده موفق در سرمایه گذاری املاک مستلزم درک تاریخچه املاک و مستغلات است

اگرچه “سقوط بازار املاک و مستغلات” ممکن است ترسناک به نظر برسد، اما ترکیدن حباب لزوما چیز بدی نیست

آموزش مالی خود را افزایش دهید تا یاد بگیرید که چگونه از سقوط بازار املاک و مستغلات، در صورت وقوع، استفاده کنید

با رونق اخیر املاک و مستغلات، مردم متعجب هستند و نمی توانند با خود فکر کنند که این بازار تا کی به همین شکل باقی خواهد ماند. در واقع، مردم دائماً در مورد حباب بعدی املاک و مستغلات می پرسند

جرج سانتایانا فیلسوف میگفت: “کسانی که گذشته را به خاطر نمی آورند محکوم به تکرار آن هستند.” پس بیایید لحظاتی را با یک درس از تاریخ مختصرا به خاطرات خود بپیماییم – در عرض چند دقیقه متوجه خواهید شد که چرا با این موضوع مرتبط است

آیا بحران مالی جهانی ۰۸-۲۰۰۷ را به یاد دارید؟ البته که باید آن را به یاد داشته باشید. این یک فاجعه عظیم بود که با بحران وام مسکن و فروپاشی حباب مسکن ایالات متحده آغاز شد. این بدترین سقوط مسکن در تاریخ این کشور بود و تقریباً دومین رکود بزرگ را ایجاد کرد. چه چیزی باعث ایجاد این حباب شد؟

یک-افزایش قیمت. پس از اواسط دهه ۱۹۹۰، قیمت مسکن تا سال ۲۰۰۵ افزایش یافت و در ژوئیه ۲۰۰۶ به اوج خود رسید. در برخی از بازارها، مانند لاس وگاس و فینیکس، بازار مسکن در یک سال تقریباً ۴۰ درصد افزایش یافت

دو-نرخ بهره پایین. پس از ترکیدن حباب فناوری در اوایل دهه ۲۰۰۰ و حملات تروریستی ۱۱ سپتامبر، فدرال رزرو به شدت نرخ بهره را کاهش داد و سپس آن را برای مدت طولانی حفظ کرد. چون قرض گرفتن پول بسیار آسان بود، همه این کار را کردند. مردم خانه‌های گران‌تری از توان مالی خود را خریدند، زیرا می‌توانستند وام دریافت کنند. در نهایت وام‌گیرندگان با بدهی بسیار زیاد گرفتار شدند و نتوانستند وام‌های مسکن خود را بپردازند

اگر تا به حال آدامس جویده باشید، می‌دانید که حباب‌ها فقط می‌توانند بسیار بزرگ شوند – سپس می‌ترکند. و این دقیقاً همان چیزی است که اتفاق افتاد: هنگامی که قیمت مسکن در نهایت به سطوح ناپایدار رسید، حباب ترکید. بسیاری از صاحبان خانه و سرمایه گذاران غافلگیر شدند و پرونده های توقیف اموال ایالات متحده بیش از ۸۱ درصد در سال ۲۰۰۸ افزایش یافت

پانزده سال بعد

بسیاری از مردم در مورد شکست اقتصاددانان و تحلیلگران مالی در پیش بینی حباب مسکن و پیش بینی فروپاشی آن گمانه زنی کردند. همه اکنون عاقل‌تر هستند، احتمالاً از تجربه بیش از یک دهه قبل زخمی شده‌اند، و در جستجوی نشانه‌های حکایت از ترکیدن حباب دیگری هستند. بنابراین، آیا به زودی دوباره اتفاق می افتد؟

معیارهای مختلفی وجود دارد که می‌توانیم برای تعیین وضعیت بازار مسکن در سال ۲۰۲۳ به آنها نگاه کنیم. بیایید اعداد را بلادرنگ بررسی کنیم

یک-افزایش قیمت مسکن، بر اساس گزارش بانک ریْت دات کام، تا کنون، ژوئن پنجمین ماه متوالی است که در آن قیمت مسکن در سراسر ایالات متحده افزایش یافته است. به طور خلاصه، کامپوزیت ملی ۴.۷ درصد افزایش یافته است که بالاتر از میانگین افزایش متوسط سال کامل در بیش از ۳۵ سال است

دو-نرخ بهره بالاتر،نرخ بهره در حال افزایش است، که به معنای کاهش تقاضا برای مسکن است. متوسط نرخ وام مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت از ۶.۰۲ درصد در سال گذشته به ۷.۲۱ درصد افزایش یافته است. هر چه نرخ بهره بالاتر باشد، مردم خانه کمتری می توانند بخرند – صاحبان خانه های فعلی نمی خواهند خانه جدیدی بخرند و نرخ بهره پایین تر خود را رها می کنند، به این معنی است که آنها باید برای وام گرفتن همان پول ، پول بیشتری بپردازند

سه-موجودی کمتر، موجودی کم است که سالهاست مشکل ساز شده است. طبق گفته ون اد دات کام، موجودی انبار به دلیل نرخ بهره پایین بی سابقه در سال های ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ کم است. با این حال، این نرخ ها از آن زمان به شدت افزایش یافته است

اما صبر کنید، آیا سقوط بازار املاک و مستغلات می تواند چیز خوبی باشد؟

خوب، اکنون این پاسخی است که منتظرش بودید: سقوط بازار می تواندبهترین زمان برای خرید باشد، زیرا مردم آنقدر سراسیمه هستند و روی فروش متمرکز هستند که به احتمال زیاد معامله بهتری برای شما ایجاد می کنند

به عنوان مثال، بسیاری از سرمایه گذاران حرفه ای در سال ۱۹۹۱ شروع به خرید ملک از چپ و راست کردند، شاهد این موضوع بودند. سرمایه گذاران آماتور به قدری می خواستند از تعهدات مالی خود خارج شوند که در واقع با آنها تماس می گرفتند و پیشنهاد پرداخت پول به آنها برای برداشتن املاک از دستشان را داشتند. آنها با خوشحالی موافقت میکردند و قطعا آخرین خنده را میکردند: آن سرمایه گذاران در این مدت آنقدر پول بدست آوردند که تا سال ۱۹۹۴ غالبا توانستند بازنشسته شوند

به حرف های متنفران گوش ندهید

اگرچه سقوط زمان بسیار خوبی برای خرید است، اما بدبینی بسیار زیاد در بازار آن را به زمان سختی برای خرید تبدیل می کند. خانواده و دوستان شما، احتمالاً حتی مشاور مالی شما، فکر می کنند که شما کاملاً دیوانه هستید و سعی می کنند شما را از “اشتباه بزرگ” بازدارند

مردم همچنین در صف هشدار خواهند بود که “سرمایه گذاری مخاطره آمیز است”. با این حال، جزئیات مهمی که باید به آن توجه داشت این است که همه “سرمایه گذاری” را به یک شکل تعریف نمی کنند. بسیاری از سرمایه گذاران آماتور زمانی که هوا گرم بود، قیمت ها افزایش یافت و به این امید که ارزش خانه ها همچنان بالا و بالاتر میرود، سرمایه گذاری کردند. آنها احتمالاً قصد داشتند ملک را برگردانند و سریع ۵۰ هزار دلار بدست آورند. سرمایه گذاری با هدف افزایش سرمایه به جای جریان نقدی، همان تعریف ریسک است

سرمایه گذاران با تجربه ، اصول سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را درک می کنند. سرمایه گذاری نباید یک قمار باشد. سرمایه گذاری های دارای جریان نقدی خوب مبتنی بر داشتن تحصیلات مالی قوی است. دانستن و پیروی از اصول اولیه، ریسک زیادی را از سرمایه گذاری می گیرد. مطمئناً، همیشه عنصری از ریسک وجود دارد، اما با پایبندی به استراتژی‌های سرمایه‌گذاری صحیح و برنامه‌ریزی برای راه‌هایی برای پوشش منفی، می‌توان ریسک را تا حد زیادی کاهش داد

شروع کنید

فرض کنید بازار املاک و مستغلات در آستانه سقوط است، و شما بدنبال پرش هستید. در اینجا چند مزایا و معایب سرمایه گذاری در املاک و مستغلات قبل از شروع آورده شده است تا بتوانید مطمئن شوید که آیا این سرمایه گذاری برای شما مناسب است یا خیر

مزایای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

یک-مزایای مالیاتی

دو-استهلاک یک کسر سالیانه است که درصدی از ارزش دارایی است که می توانید آن را به عنوان هزینه در مقابل درآمد حذف کنید

سه-اعتبارات مالیاتی برای مسکن کم درآمد، بازسازی ساختمان های تاریخی و برخی دیگر از سرمایه گذاری های املاک در دسترس است. اعتبار مالیاتی مستقیماً از مالیاتی که بدهی دارید کسر می شود

در برخی کشورها، سود حاصل از فروش املاک و مستغلات را می‌توان به مدت نامحدودی به تعویق انداخت تا زمانی که عواید آن در دیگر املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری شود

آهسته

معمولاً برای انجام تکالیف، مقایسه، تجزیه و تحلیل اعداد و گرفتن بهترین تصمیم سرمایه گذاری برای خود وقت دارید

تجربه در مالکیت املاک و مستغلات

اگر می توانید خانه یا اقامتگاه شخصی خود را بخرید، می توانید وارد سرمایه گذاری املاک شوید

نوعی از مشاغل خانگی

فرزندان خود را در هر ملک اجاره ای که خریداری می کنید بگنجانید. می توانید با هم یاد بگیرید

اهرم (پول دیگران)

شما می توانید ۱۰٪، ۲۰٪، ۳۰٪ را به عنوان پیش پرداخت پرداخت کنید، و یک بانک، موسسه وام دهنده یا شخص خصوصی بقیه بودجه را تامین می کند. شما می توانید یک ملک ۱۰۰،۰۰۰ دلاری با تنها ۱۰،۰۰۰ یا ۲۰،۰۰۰ دلار داشته باشید

همانطور که چاشنی ها و پیچیده های آن را یاد میگیرید، می توانید از پول دیگران برای پیش پرداخت نیز استفاده کنید

جریان نقدی

اگر ملک به درستی خریداری و مدیریت شود، املاک و مستغلات می تواند فرصت های فوق العاده ای برای جریان نقدی فراهم کند

افزایش ارزش

(افزایش ارزش ملک در طول زمان) – اگر ملک را به خوبی مدیریت کنید، اجاره بهای شما افزایش می یابد. زمانی که اجاره شما افزایش می یابد (یا هزینه های شما کاهش می یابد)، ارزش ملک افزایش می یابد. جریان نقدی و افزایش ارزش دو شکل درآمد از املاک اجاره ای هستند

کنترل

شما بر درآمد، هزینه و بدهی املاک خود کنترل دارید

نه به عنوان در معرض قرارگرفتن نوسانات بازار

یک ملک دارای جریان نقدی مشمول فراز و نشیب های روزانه بازارها نیست. این معمولاً یک بازی طولانی مدت است. به همین دلیل است که نزول بازار املاک و مستغلات می تواند بهترین زمان برای خرید باشد

معایب سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

فاصله زمانی

پیشنهادها، شمارش‌گرها، ارزیابی‌ها، بازرسی‌ها، تأمین مالی – همه آنها زمان می‌برند.

دیر نقد شونده

نقدینگی، توانایی تبدیل یک دارایی به وجه نقد است. شما نمی توانید به سرعت وارد املاک و مستغلات شوید و از آن خارج شوید

سخت ترین

از بین پنج طبقه دارایی، املاک و مستغلات دومین سخت ترین (بعد از کسب وکار) است. همچنین گاهی اوقات باید با نرخ فضای خالی و مستاجران بد برخورد کنید

زمان بر

یافتن یک معامله خوب زمان می برد. املاک باید به صورت روزانه مدیریت شوند

بنابراین، آیا بازار در سال ۲۰۲۳ سقوط خواهد کرد؟

اگرچه، نمی‌توانیم به طور قطعی بگوییم که آیا هنوز واقعاً در یک حباب هستیم یا در شرف ترکیدن آن، دانستن اینکه تاریخ تمایل به تکرار دارد، به نگه داشتن سرمایه‌گذاران آینده کمک می‌کند

تهدید نمیشوید، اما هیچ زمانی مانند زمان حال برای شروع آماده شدن برای روزهای بد وجود ندارد و داشتن یک تحصیلات مالی قوی بهترین تخلف شماست

:برای مطالعه بیشتر توصیه میشود