چرا املاک و مستغلات ثبات بیشتری نسبت به سایر کلاس های دارایی ایجاد می کند

زمان مطالعه :۴ دقیقه I نویسنده: محمد شمس

اگر در معاملات املاک و مستغلات و رکود اقتصادی اخیر به سر می بردید ، عنوان اصلی این مقاله ممکن است درد عاطفی برای شما ایجاد کند. کمتر از ده سال پیش ، کشور با یک بحران اقتصادی درگیر بود که نسل ما هرگز ندیده بود. من شخصاً به یاد دارم که در خیابان رانندگی می کردم و عملاً از هر چهار خانه یکی از علائم “برای فروش” را می دیدم. احساس می شد بازار هرگز بهبود نخواهد یافت. بعد از چند سال کوتاه به جلو آمدیم ، اکنون ثروت عظیم از طریق املاک و مستغلات در حال ساخت است

جریان نقدی

جریان نقدی پولی است که از اجاره ای که پس از پرداخت کل هزینه ها جمع کرده اید ، باقیمانده است. بیشتر املاک و مستغلات هزینه هایی مانند وام مسکن ، مالیات بر املاک ، بیمه ، نگهداری و هزینه های مدیریت املاک را دارند. هنگامی که ملکی را خریداری می کنید که هر ماه اجاره بیشتری نسبت به هزینه هایی که برای تملک آن متحمل می شوید ، را ارائه می دهد ، جریان نقدی پول شما مثبت است

در اکثر سرمایه گذاری ها (سهام ، هنر ، جواهرات ، بیت کوین و غیره) ، شما امیدوارید چیزی را بخرید که ارزش آن را داشته باشد ، سپس آن را بعداً برای سود بفروشید. در برخی از انواع سرمایه گذاری (برای مثال خرید مشاغل ضعیف) ممکن است شما در حال خرید چیزی هستید که درآمدزایی داشته باشد و امیدوار باشید که بتواند عملکرد آن دارایی را افزایش دهید تا ارزش آن را افزایش دهید. از نظر بیشتر ثروتمندان، این کار بیش از حد را شامل می شود و مطلوب نیست. آنچه در حالت عموم برای ما باقی مانده درک ضمیرناخودآگاه است که “سرمایه گذاری” به معنای خرید چیزی است که بعداً ارزش آن را دارید. اگر این بر اساس اصول صحیح باشد ، می تواند موثر باشد. اگر اینگونه نباشد ، واقعاً بیشتر شبیه قمار است

کسانی که املاک را بصورت عمومی خریداری می کنند فقط به این دلیل است که قیمت ها در حال افزایش است و به هیچ دلیل دیگری یک استراتژی خروج از آن سرمایه گذاری ندارند: بنابر این میگویند بعداً آن را میفروشند. آنها همچنین فقط یک راه برای موفقیت دارند: امیدوارند که ارزش ملک به سمت بالا ادامه یابد. نتیجه ای غیر از این دو نتیجه از دست دادن پول در واقع تضمین شده است. در طول بحران ، وقتی موسیقی متوقف شد و بازار صعود را ترک کرد ، بسیاری از این “سرمایه گذاران” پیراهن خود را از دست دادند. به طور کلی به املاک و مستغلات با چشم سیاه نگاه میکردند ، اما آیا تقصیر املاک و مستغلات بود؟

سرمایه گذاران خردمند بدنبال قدردانی یا افزایش بها نیستند. آنها با قضاوت صحیح و مناسب املاک را خریداری می کنند که درآمد این املاک بیشتر از هزینه مالکیت آنها است. برای این افراد “به طور مثبت” جریان نقدی دارند ، کاری ندارند که بازار چه کاری انجام می دهد. اگر قیمت ها کاهش یابد ، ایمن هستند. اگر قیمت ها افزایش یابد ، گزینه های بیشتری دارند

قدردانی یا افزایش بها

همانطور که گفته شد ، قدردانی یا افزایش بهای قیمت مسکن در طول زمان ، نحوه ساخت اکثریت ثروت در املاک و مستغلات است. این “خانه دوشی” است که شما از آن می شنوید وقتی که مردم درآمد زیادی را کسب می کنند. در حالی که قیمت ها نوسان دارند ، در بلند مدت ارزش های املاک و مستغلات همیشه افزایش یافته اند و هیچ دلیلی وجود ندارد که فکر کنید تغییر می کند

نکته ای که باید در مورد افزایش املاک و مستغلات تأثیرگذار در بازگشت سرمایه شما را درنظر گرفت این واقعیت است که افزایش ارزش همراه با اهرم ، سود قابل توجهی را ارائه می دهد. اگر ملکی را به قیمت ۲۰۰،۰۰۰ دلار خریداری کنید و مبلغی بالغ بر ۲۲۰،۰۰۰ $ فروش داشته باشد ، ملک شما ۱۰٪ بازدهی برای شما ایجاد کرده است. با این حال ، شما احتمالاً پول نقدی را برای ملک پرداخت نکرده اید و در عوض از پول بانک استفاده کرده اید. اگر مثلا ممکن است ۱۰٪ ارزش ملک را رداخت کرده باشید یعنی (۲۰،۰۰۰ دلار) ، در واقع سرمایه گذاری خود را دو برابر کرده اید ،یعنی ۱۰۰٪ بازده

استهلاک

حتی اگر این نام فریبنده باشد ، استهلاک ارزش افت املاک و مستغلات نیست. در واقع این اصطلاح مالیاتی است که توانایی شما در نوشتن بخشی از ارزش دارایی خود است که هر ساله توصیف می کنید. این به میزان قابل توجهی از بار مالیاتی پولی که می گیرید می کاهد و به شما دلیل دیگری می دهد که ازدارایی املاک و مستغلات شما در هنگام رشد محافظت می کنند

هر ساله ، در املاک و مستغلات مسکونی که در آن سرمایه گذاری کرده اید ، می توانید ۲۷.۵ / ۱ از ارزش املاک را در مقابل درآمدی که ایجاد کرده اید ، بنویسید. بنابراین برای خانه ای که ۲۰۰،۰۰۰ دلار خریده اید ، این عدد را بر ۲۷.۵ تقسیم می کنید تا ۷،۰۱۷ دلار بدست آورید. این مبلغی است که می توانید جریان نقدی را که سالانه از آن ملک به دست آورده اید ، بنویسید. در بسیاری از مواقع ، این بیشتر از کل جریان نقدی است و می توانید به طور کامل از مالیات اجتناب کنید

برای جزئیات این مزایای مالیاتی باید با سی پی ای مشورت کنید ، اما ایده اصلی این است که دولت ملک خریداری شده را با گذشت زمان به تدریج فرسوده می داند و مانند تجهیزات برای مشاغل متعلق به خود ، مجاز به نوشتن آن هستید. که ساییده می شود معامله بدی برای داشتن ملکی که باعث پول شما می شود ، می تواند ارزش شما را افزایش دهد و همچنین شما را از مالیات پولی که می گیرید پناه دهد

نکته مهم این است که این معافیت مالیاتی برای اقامتگاه های اولیه اعمال نمی شود. مالیات بر دارایی اجاره ای پناه گرفته شده است زیرا این کار مشاغلی در نظر گرفته می شود که بتوانید هزینه های خود را از آن بنویسید. این مورد در صورتی نیست که شما از ملک به عنوان محل اقامت اصلی خود استفاده کنید ، بنابراین داشتن ملک سرمایه گذاری شده در اینجا به شما مزیت می دهد

اهرم

اگر جریان نقدی و درآمد اجاره ای مورد پسند من در داشتن املاک و مستغلات باشد ، قدرت اهرم ثانیه دوم است. ذاتاً ، املاک و مستغلات یکی از آسانترین دارایی هایی است که من تا به حال از آن استفاده کرده ام – شاید آسان ترین آنها. استفاده از منابع مالی آن نه تنها آسان است ، بلکه شرایط در مقایسه با هر نوع وام دیگر باورنکردنی است. نرخ بهره در حال حاضر زیر ۵٪ است ، پیش پرداخت می تواند ۲۰٪ یا کمتر باشد ، و وامها به طور معمول در دوره های ۳۰ ساله مستهلک می شوند. چه چیز دیگری را می توانید با استفاده از این میزان بودجه با شرایطی از این دست سرمایه گذاری کنید؟

اگر به درستی انجام شود ، اغلب می توانید املاک و مستغلات خریداری کنید ، ارزش آن را بهبود بخشید و سپس با استفاده از آنچه من استراتژی بی آرآرآرآر می نامم (خرید ، بازسازی ، اجاره ، بازپرداخت ، تکرار) ۱۰۰٪ (یا بیشتر) از سرمایه خود را بازیابی کنید. در شرایطی که ۱۰۰٪ سرمایه خود را پس نمی گیرم ، من اغلب با بازده به روی سرمایه گذاری در محدوده ۵۰-۹۰٪ مواجه می شوم – همه اینها در حالی است که به دارایی نیز ارزش افزوده اضافه می کنم

اهرم به عنوان بخشی مهم از مالکیت املاک و مستغلات است که ما اغلب آن را امری مسلم و طبیعی می دانیم. از کجا می توانم از الف (بانک) وام بگیرم ، آن وام را با پول ب (مستاجر) پس بدهم و مابه التفاوت را برای خودم نگه دارم؟ اهرم امن ، جریان نقدی است. اگر اطمینان حاصل کنید که دارایی شما بیش از هزینه مالکیت خود درآمد ایجاد می کند ، اهرم فشار به خودی خود چندان مهم نیست. کسانی که در یک دارایی “بیش از حد از اهرم” استفاده می کنند کسانی هستند که در مقابل آن دارایی وام زیادی می گیرند و هر ماه ضرر می کنند

پرداخت وام

وقتی برای خرید ملک وام می گیرید ، معمولاً آن را با پول اجاره بهای مستاجر پس می دهید. یکی از بهترین قسمت های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات این واقعیت است که نه تنها جریان نقدی دارید بلکه با هر پرداخت به بانک ، آرام آرام مانده وام خود را پرداخت می کنید

در ابتدای این وام ها ، بیشتر مبلغ پرداختی به سمت سود وام است ، نه اصل آن. این بدان معناست که شما تا زمانی که وام را برای مدت زمان قابل توجهی نداشته باشید ، در تراز وام آسیب زیادی نمی بینید. با هر پرداخت جدید ، بخش بیشتری به جای سود به سمت اصل می رود

پس از گذشت زمان کافی ، مقدار زیادی از هر پرداخت از مانده وام خارج می شود و ثروت علاوه بر جریان وجوه ماهانه ، ایجاد می شود. بهترین قسمت این است که مستاجر شما این هزینه را برای شما پرداخت می کند نه خودتان. پرداخت وام شما روش دیگری است که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات برای رشد منفعلانه ثروت شما کار می کند ، با هر پرداخت شما یک قدم به سمت آزادی مالی جلو میروید

حقوق مالکانه

حقوق مالکانه اصطلاحی است که به ثروتی گفته می شود که وقتی سرمایه گذار در یک ملک کار می کند تا ارزش بیشتری درآن دارایی ایجاد کند، ایجاد می شود. برخلاف قدردانی یا افزایش بها، جایی که دررحمت بازار هستید و عواملی که نمی توانید آنها را کنترل کنید ، سهم حقوق مالکانه به سرمایه گذاران این امکان را می دهد که بتوانند در افزایش ارزش املاک خود سهیم باشند

رایج ترین شکل آن خرید ملک از نوعی که بتوانند شرایط آن را بهبود دهند. پرداخت کمتر از ارزش بازار برای ملکی که نیاز به ارتقا دارد ، سپس افزودن لوازم خانگی ، کف جدید ، رنگ و غیره می تواند راهی عالی برای ایجاد ثروت از طریق املاک و مستغلات بدون خطر زیاد باشد. گرچه این متداول ترین روش است ، اما این تنها روش نیست

بسیاری از سرمایه گذاران با اضافه کردن ویژگی هایی مانند اتاق خواب اضافی ، حمام یا متر مربع ، ارزش به دارایی خود اضافه می کنند. نکته اصلی این است که به دنبال دارایی هایی با تعداد امکانات رفاهی کمتر از حد ایده آل بگردید و سپس آنچه را که برای ایجاد بیشترین ارزش کافی ندارند ، اضافه کنید

به عنوان مثال می توان با افزودن یک اتاق خواب سوم یا چهارم به یک ملک با تنها دو اتاق ، افزودن حمام دوم به یک ملک با تنها یک یا اضافه کردن متراژ بیشتر به یک ملک با اتاق های کمترنسبت به خانه های اطراف. فرصت هایی از این دست را می توان با کمی سخت کوشی پیدا کرد ، وحقوق مالکانه حاصل از آن می تواند تأثیر بسزایی در خط اصلی شما بگذارد

تورم

ممکن است در مورد آن غالباً به اندازه کافی صحبت نشود ، اما تورم دلیل بزرگی است که باعث می شود املاک و مستغلات با گذشت زمان با قدرت زیادی ثروت ایجاد کنند. هنگامی که تمام مزایای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را در نظر می گیرید ، تورم را نیز در بر بگیرید ، جای تعجب است که چرا افراد بیشتری اقدامات لازم را برای داشتن هرچه بیشتر املاک و مستغلات را انجام نمی دهند

بیایید لحظه ای بررسی کنیم که تورم چگونه بر قیمت ملک تأثیر می گذارد به طور کلی ، با گذشت هر سال ارزش پول ما کمتر و کمتر می شود. با کاهش ارزش پول ، قیمت کالاها و خدمات افزایش می یابد. بسیاری از ما این را مسلم می دانیم و زیاد به آن فکر نمی کنیم. شنیدن این موضوع که چگونه پنج سنت برای خرید یک بطری نوشیدنی استفاده می شود ، یا اینکه یک همبرگر با هزینه ای کم خریداری میشود ، غیر معمول نیست. اگرچه به راحتی می توان آن را مسلم دانست ، اما در صورت استفاده مناسب ، در واقع یک ابزار ساخت ثروت فوق العاده قدرتمند است

کلید استفاده از تورم برای ایجاد ثروت در املاک و مستغلات در این واقعیت است که اکثر هزینه های کلان شما (رهن ، مالیات بر املاک) در اکثر مواقع در مالکیت ملک ثابت مانده است. وقتی این مورد را با افزایش اجاره بها و ارزش های خانه (به دلیل تورم) ترکیب می کنید ، شاهد به نتایج بزرگی دست پیدا کنید. اگر بدانیم انتظار ادامه تورم منطقی است ، چرا در دارایی سرمایه گذاری نکنید که این به نفع شما باشد؟

بسیاری از مردم درک می کنند که املاک و مستغلات می توانند ثروت ایجاد کنند ، اما همه دلیل آن را نمی دانند. امیدوارم این موضوع اندکی به دلایل سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بپردازد که می تواند ثروت شما را به طور موثر رشد دهد

روش های زیادی برای ایجاد ثروت وجود دارد ، اما املاک و مستغلات ممکن است ایمن ترین ، ثابت ترین و ساده ترین روش برای انجام این کار باشد