سرمایه گذاری در املاک و مستغلات, آموزش جریان نقدینگی, آموزش ساخت دارایی, آموزش سرمایه گذاری, آموزش عمده فروشی املاک, اجاره املاک, املاک, املاک و مستغلات, املاک و مستغلات لوکس, بازاریابی املاک, بازاریابی فیس بوک برای املاک, سرمایه گذاری, سرمایه گذاری برای جریان نقدی, سرمایه گذاری در املاک, سرمایه گذاری در املاک با پول دیگران, سرمایه گذاری در املاک لوکس, فروش املاک و مستغلات, کلاس های سرمایه گذاری, مدیریت املاک, مربی شخصی امور مالی, مشاورین املاک, ورود به تجارت املاک و مستغلات لوکس
انتخاب استراتژی مناسب در سرمایه گذاری املاک و مستغلات
زمان مطالعه :۳ دقیقه I نویسنده: محمد شمس
بنابراین، شما می خواهید یک سرمایه گذار املاک و مستغلات باشید؟ انتخاب استراتژی مناسب در سرمایه گذاری کلید آزادی مالی است
املاک و مستغلات بهترین استراتژی سرمایه گذاری برای همه نیست، اما می تواند برای نوع مناسب سرمایه گذار عالی باشد. مزایا و معایب را بخوانید تا ببینید که آیا سرمایه گذاری در املاک و مستغلات استراتژی مناسبی برای شماست. انواع مختلف املاک و مستغلات را بدانید و شناسایی کنید که کدام استراتژی سرمایه گذاری برای سفر مالی شما منطقی تر است
بر کسی پوشیده نیست که از بین انواع دارایی های اصلی – دارایی های کاغذی، کالاها، سرمایه گذاری های تجاری، ارزهای دیجیتال و املاک و مستغلات – املاک و مستغلات مورد علاقه آشکار من است
اما من ، مانند سایر سرمایه گذاران عاقل، می دانم که مؤلفه های زیادی وجود دارد که در استراتژی سرمایه گذاری ترجیحی نقش ایفا میکند، مانند ترجیحات شخصی، موقعیت های مالی، و سبک های سرمایه گذاری. و حتی افرادی که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را به عنوان سرمایه گذاری انتخابی خود در نظر می گیرند، باید طیف گسترده ای از انواع املاک و مستغلات را بررسی کنند
قبل از پرداختن به استراتژی های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، از خود بپرسید: آیا املاک و مستغلات بهترین هدف سرمایه گذاری برای شماست؟ اگر چنین است، در اینجا لیستی سریع از مزایا و معایب ارائه شده توسط من بر اساس تجربیاتم آمده است تا به شما کمک کند بهترین مورد را پیدا کنید
جوانب مثبت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات
من حداقل هفت مزیت عمده برای استراتژی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را شناسایی کردم
یک-استفاده از پول دیگران. هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، بیشتر پول متعلق به بانک است. فقط درصد کمی متعلق به شماست
دو-جریان نقدی. اگر ملکی اجاره ای خریداری و مدیریت شود، اغلب می تواند جریان نقدی قابل توجه و منظمی را فراهم کند
سه-افزایش بها. اگرچه من معتقد نیستم که سرمایه گذاری در درجه اول برای افزایش بها یک انتخاب هوشمندانه است، من موافقم که افزایش اجاره بها و ارزش ملک می تواند یک جریان درآمد مکمل مهم ایجاد کند
چهار-کنترل. سرمایه گذاران املاک و مستغلات نسبت به سایر سرمایه گذاران کنترل بیشتری بر درآمد و هزینه های مرتبط با سرمایه گذاری خود دارند
پنج-ثبات. اگرچه ارزش همه سرمایهگذاریها با توجه به شرایط اقتصادی ملی و محلی میتواند کاهش یابد، املاک دارای جریان نقدی معمولاً نسبت به سایر انواع سرمایهگذاری کمتر در معرض فراز و نشیبهای روزانه بازار هستند
شش-مزایای مالیاتی. مزایای مالیاتی قابل توجهی با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، مانند استهلاک و سایر حذف مالیات ها وجود دارد که برای سایر اشکال سرمایه گذاری در دسترس نیست
هفت-قابل درک است. اگرچه بسیاری از اشکال سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند بسیار پیچیده باشد، اما اصول اولیه خرید و محاسبات املاک برای هر کسی که تا به حال خانه خریداری کرده است آشنا است
معایب سرمایه گذاری در املاک و مستغلات
اما سرمایه گذاری در املاک ممکن است برای همه مناسب نباشد. در اینجا چند مورد از عوامل احتیاطی که هر سرمایه گذار بالقوه املاک و مستغلات باید در نظر داشته باشد آورده شده است
یک-دقت لازم. به غیر از سرمایهگذاری در کسب و کار، سرمایهگذاری در املاک و مستغلات به بررسی اولیه زمانبر بیشتری نسبت به سایر اشکال سرمایهگذاری نیاز دارد
دو-نقدینگی. نقدینگی توانایی تبدیل سریع یک دارایی به وجه نقد است. در بیشتر موارد، ممکن است هفته ها، ماه ها یا حتی بیشتر طول بکشد – ورود و خروج از املاک و مستغلات
سه-مدیریت. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات معمولاً نیاز به مدیریت زمان بر – و معمولاً دستی بیشتر – نسبت به سایر اشکال سرمایه گذاری دارد
اگر با توجه به مزایا و معایب، سرمایهگذاری در املاک و مستغلات استراتژی سرمایهگذاری مناسبی به نظر میرسد، وقت آن است که گام بعدی را بردارید و نوع سرمایهگذاری را که برای شما مناسبتر است، شناسایی کنید
به یاد داشته باشید، طیف گسترده ای از انواع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد که در زیر محبوب ترین آنها ، شش مورد وجود دارد
یک-املاک مولتی فامیلی
املاک مولتی فامیلی شامل دوبلکس، تریپلکس، چهارتایی، و مجتمع مسکونی و خانه شهری است. مانند خانه های اجاره ای برای یک خانواده، املاک مولتی فامیلی املاکی هستند که شما خریداری می کنید، معمولا تعمیر می کنید، و سپس به افراد یا خانواده هایی اجاره می دهید که استقلال زندگی غیر آپارتمانی را ترجیح می دهند، اما نمی خواهند (یا توانایی پرداخت هزینه های اضافی) را ندارند. حفظ خانه تک خانواده
استراتژی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مولتی فامیلی با خطر کمتری برای داشتن جریان نقدی همراه است، زیرا ساکنان بیشتری وجود دارد. این بدان معناست که علیرغم وجود تعدادی جای خالی، تا زمانی که واحدهای دیگر به طور فعال اجاره می شوند، جریان نقدی شما ثابت می ماند (اگرچه مقدارآن متفاوت است). علاوه بر این، هزینه تعمیر و نگهداری را می توان در تعدادی از واحدها توزیع کرد و تامین مالی نیز برای املاک کوچک (کمتر از چهار واحد) مولتی فامیلی آسان تر است. مستاجرها در املاک مولتی فامیلی که به خوبی نگهداری می شوند، مسئولیت پذیرتر و قابل اعتمادتر هستند و احساس می کنند که موظف به حفظ املاک خود به خاطر جامعه خود هستند
با وجود این، نرخ گردش مالی در املاک مولتی فامیلی بیشتر از خانه های تک خانواده ای است. علاوه بر این، تامین مالی برای املاک مولتی فامیلی با بیش از چهار واحد ممکن است دشوار و پرهزینه باشد
دو-آپارتمان ها
مجتمعهای آپارتمانی داراییهای اجارهای هستند که تعداد آنها از پنج تا چند صد واحد میرسد. آنها میتوانند کوچک یا بزرگ، یک یا دو طبقه باشند، یا ممکن است ساختمانهای بلندی باشند که چندین یا ده طبقه دارند. شما به آن می گویید. اگرچه ساختمانهای آپارتمانی لوکس زیادی وجود دارد، اما اجارهکنندگانی که بیشتر به دنبال آپارتمانهای بی روح هستند یا درآمد نسبتاً پایینتری دارند یا زندگی کمسرعت را ترجیح میدهند. این استراتژی سرمایهگذاری با مزایایی نیز همراه است
آپارتمانها سریعتر از سایر املاک اجارهای مسکونی اجاره میشوند و حتی گاهی اوقات فهرست انتظار طولانیتری دارند. تعدیل اجاره به سمت بالا در آپارتمان آسانتر از خانههای تکخانواده است، زیرا میتوانید اجارهها را برای مستأجران آینده افزایش دهید و در عین حال آنها را برای ساکنان فعلی ثابت نگه دارید (این در مورد املاک چند خانواری نیز صدق میکند). هر گونه سرمایه گذاری که در مجتمع آپارتمانی انجام دهید در نهایت ارزش تمام واحدها را افزایش می دهد، نه فقط یک واحد (مانند خانه های تک خانوادگی)
با این حال، خرید اینها از یک خانهی اجارهای یا خانههای مولتی فامیلی گرانتر است و تأمین مالی مربوط به آن بسیار پیچیدهتر است. انحلال آنها نیز بسیار سخت تر است، زیرا در مقایسه با خانه های تک خانواده (سینگل فامیلی)و مولتی فامیلی هستند. در نهایت، نرخ گردش مالی می تواند بالا باشد، و عدم پرداخت اجاره می تواند یک اتفاق رایج باشد
سه-خانه اجاره ای تک خانواده(سینگل فامیلی)
خانههای اجارهای برای یک خانواده خانههایی هستند که خریداری میکنید و پس از تعمیر به افراد یا خانوادهها اجاره میدهید. اغلب، این مستاجرین زندگی مستقل را ترجیح می دهند، اما یا منابع لازم را ندارند، یا نمی خواهند بار خرید خانه را تحمل کنند
استراتژی سرمایه گذاری خانه اجاره ای تک خانواده مزایای کلیدی بسیاری دارد. برای نام بردن چند مورد: به طور کلی، آنها ارزش خود را بهتر از سایر انواع املاک مسکونی حفظ می کنند، به خصوص اگر به خوبی نگهداری شوند. علاوه بر این، جریان نقدی ثابت است و مستاجران تمایل دارند مدت بیشتری بمانند، که در نهایت بازگشت سرمایه را افزایش می دهد و هزینه های گردش مالی و بازاریابی را کاهش می دهد. در نهایت، اگر تصمیم به فروش ملک خود دارید، خانه های تک خانواده تمایل به فروش سریع دارند، زیرا برای غیر سرمایه گذاران نیز جذاب هستند
با این حال، به یاد داشته باشید که وقتی مستاجر شما از خانه خارج می شود، با نرخ ۱۰۰٪ جای خالی مواجه می شوید. در این مرحله، جریان نقدی شما متوقف می شود. خانههای تکخانواره نیز گاهی با هزینههای اضافی مانند هزینههای اچ او ای(هزینه هایی است که از صاحبان بسیاری از کاندومینیوم ها، تعاونی ها و محله های خاص اخذ می شود. این هزینه ها شامل نگهداری و بروز رسانی از فضاهای مشترک مانند راهروهای مشترک، آسانسور، لابی و پارکینگ می شود. همچنین معمولاً برف روبی، باغبانی و آسیب به مناطق مشترک را پوشش می دهد.) همراه هستند و بیشتر از املاک مولتی فامیلی یا واحدهای آپارتمانی خالی، در معرض خرابکاری و سرقت قرار میگیرند
چهار-فروش مجدد خانه ها
خانههای فروش مجدد، که اغلب بهعنوان املاک «نوسازی و فروش مجدد» شناخته میشوند، معمولاً خانههای تکخانوادهای هستند که با هدف فروش سریع ملک برای سود، خریداری و بازسازی میشوند. طبقه خریدار بالقوه برای چنین املاکی عموماً با جمعیت خرید سایر خانههای تکخانوارهای که قبلاً اشغال شده بودند، مشابه است
این استراتژی سرمایه گذاری نیاز به تحقیقات عمیق در بازار، قضاوت خوب و گاهی اوقات شانس دارد – اما زمانی که به درستی انجام شود، اغلب می تواند بازدهی نسبتاً سریع و قابل توجهی ایجاد کند. تعهد به ملک پس از فروش آن به منظور منفعت متوقف می شود. این بدان معناست که تنها یک تراکنش وجود دارد، بدون هزینه مدیریت یا نگهداری مداوم. هرچه بیشتر ورق بزنید، در آن بهتر می شوید، نرخ بازده سرمایه گذاری شما بالاتر می رود
اما به یاد داشته باشید، هیچ جریان نقدی مرتبط با املاک نوسازی و فروش مجدد وجود ندارد، فقط امید به افزایش بها و افزایش سرمایه وجود دارد. اگرچه هزینههای مداومی وجود ندارد، اما هزینه بازسازی خانه میتواند زیاد، غیرقابل پیشبینی و زمانبرتر از آنچه در ابتدا پیشبینی میشد، باشد. در نهایت، ممکن است به جای بدست آوردن آن، پول را از دست بدهید
پنج-املاک تجاری
املاک تجاری انواع مختلفی دارند، اما عمدتاً شامل فضای اداری، انبارها و املاک صنعتی و مجتمعهای خردهفروشی مانند مراکز تجاری و مراکز خرید میشوند
تفاوت های قابل توجهی بین انواع املاک تجاری و مستاجران آنها وجود دارد، اما برخی از رایج ترین مزیت های سرمایه گذاری در املاک تجاری شامل این است که دوره های اجاره بسیار طولانی تر از مدت زمان اجاره برای املاک مسکونی است. این بدان معناست که نرخهای بالاتری را میتوان دریافت کرد و بازگشت سرمایه بین سه تا شش برابر بیشتر از سرمایهگذاری در املاک مسکونی است. اکثر مستاجران تجاری تمایل دارند که به حفظ ظاهر ملک خود علاقه مند باشند، بنابراین هزینه های نگهداری و تعمیر آنها حداقل است
اما به دلیل اندازه بزرگتر، خرید ملک تجاری می تواند پرهزینه و پیچیده باشد. به این ترتیب، مدیریت املاک میتواند زمانبرتر و گرانتر باشد. تعهدات قانونی را فراموش نکنید که بسیار بیشتر از املاک مسکونی است
شش-زمین
زمین توسعه نیافته – اساسی ترین شکل استراتژی های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. زمین های توسعه نیافته را می توان خریداری کرد و برای فروش مجدد نگهداری کرد، یا می توان آن را توسعه داد (به عنوان مثال، با خانه، پارک اداری، و غیره)، و یا واحدهای فردی بفروشید یا اجاره دهید. مزایای نسبی استراتژی سرمایه گذاری زمین هم به موقعیت زمین و هم به هدفی که برای آن خریداری می شود بستگی دارد
خرید زمین معمولاً نسبت به خرید یک ملک توسعهیافته ارزانتر، پیچیدهتر و زمانبرتر است
ارزش زمین به شدت به الگوهای ترافیکی و امکانات نزدیک بستگی دارد. اینها نسبتاً قابل پیش بینی هستند، بنابراین ارزش بسیاری از قطعات زمین نیز قابل پیش بینی است. در نهایت، رقابت کمتری برای زمین نسبت به سایر انواع املاک وجود دارد، بنابراین سرمایهگذاران اغلب میتوانند هنگام قرار دادن آن برای فروش، هزینه نسبتاً بیشتری دریافت کنند
اما ارزش زمین اغلب توسط قوانین منطقه بندی محلی تعیین می شود که می تواند در طول زمان به طور غیرقابل پیش بینی تغییر کند. بازده بروی سرمایه گذاری زمین منحصراً به افزایش بها بستگی دارد، اما هیچ تضمینی وجود ندارد که ارزش یک قطعه زمین معین افزایش یابد. در واقع، ارزش حتی می تواند با اکتشافات نامطلوب، مانند زباله های سمی، کاهش یابد. در نهایت، مزایای مالیاتی برای زمین های توسعه نیافته کمتر از املاک توسعه یافته است
حالا انتخاب کنید
اکنون که خلاصهای در سطح بالا از مزایا و معایب استراتژیهای مختلف سرمایهگذاری در املاک و مستغلات دریافت کردهاید، زمان آن رسیده است که مشخص کنید کدام استراتژی سرمایهگذاری برای شما مناسب است. فقط شما و مشاوران مالی شما می توانید آن را تعیین کنید. اما خوب فکر کنید و اهداف خود را روشن کنید. قضاوت های محتاطانه داشته باشید و آموزش های مالی خود را افزایش دهید – به زودی از نظر مالی آزاد خواهید شد
منتظر چه هستید؟
:برای مطالعه بیشتر توصیه میشود
